借地権の売却相場は？計算方法・売却方法別の価格差・高く売るポイントを解説

借地権売却は通常の不動産売却と異なり、地主の承諾が必要です。

以下では「地主売却」「第三者売却」「底地権者との同時売却」の3つの売却方法を比較します。

地主に売却する場合は更地価格の40〜60％程度が相場

地主に借地権を売却する場合は、更地価格の40〜60％程度が相場です。

地主への売却は、承諾が不要で手続きがシンプルな点が特徴です。

ただし借地人から売却を申し出る場合は地主が有利になり、更地価格の約50%になる場合があります。

地主側から購入の打診があった場合は、更地価格の約60%が目安になるでしょう。

第三者に売却する場合は更地価格の60〜70％程度が相場

不動産会社を通じ第三者に売却する場合は、更地価格の60〜70%での売却が相場です。

第三者売却は市場価格で売却できる可能性が最も高く、複数の買い手から競争原理が働くためです。

ただし第三者への売却には地主の承諾が必要です（参考：借地借家法第19条）。

また地主の承諾が得られた場合は、売却価格の約10%の譲渡承諾料を支払う場合が一般的です。

仲介による売却は高値になりやすいですが、売却期間が長くなる可能性がある点に注意してください。

底地権者と同時売却する場合は更地価格に近い価格になることがある

地主（底地権者）と借地人が同時売却すると、借地権単独の売却より大幅に高い価格が期待できます。

両方をセットで売却すると買い手は完全な所有権を保持し、自由に建て替え・転売活用が可能になり銀行ローンも使用が可能です。

借地権と底地を同時に売ることで、買主は制限のない「通常の土地」として購入できます。

ただし地主の協力が前提となり、必ず実現するとは限りません。
売却を検討している場合は、地主との日ごろからの関係づくりが重要です。

借地権の価格に影響する主な要素

借地権の売却価格は契約期間や地代、立地など複数の条件によって変化します。

同じ地域でも、立地や接道で価格が大きく変わります。

以下で詳しく解説します。

借地契約の残存期間

借地契約は残存期間が長いほど借地権の価値は高く、短いほど価格は下がる傾向があります。

たとえば残存期間が35年を下回ると、住宅ローンを利用できる金融機関が減少します。

買主が現金購入しか選択できなくなるため、需要が落ち込み売却価格が大幅に下落する可能性があります。

また更新可能性の有無も重要です。
地主が更新に前向きか、過去に更新実績があるかによって借地権の価格は変化するでしょう。

地代や更新料の条件

借地権の価格は、地代と更新料などの費用条件によって左右されます。

借地権は取得後も費用が発生するため、年間地代や更新料の負担が重いほど価値が下がるためです。

地代が高いと保有コストが増え、収益性が低下します。
また更新料が高額・不明確な場合は将来の支出リスクとなり、価格は下がります。

借地権の売却時は更新時のタイミングや周辺の地代相場と合わせて考えましょう。

土地の立地と市場需要

土地の立地条件は借地権価格に影響します。

都心部や交通利便性の高いエリアは需要が高く、残存期間が短くても一定の価格水準を維持できる傾向があります。

地方では借地権割合が示す価格水準に届かない場合もあるため、注意が必要です。

地主の売却承諾条件

地主との関係が良好であれば、借地権価格や譲渡承諾料の交渉は有利に進めやすいです。

借地権売却では地主への事前相談、承諾が欠かせません。

もし地主が承諾を拒む、承諾が得られない場合は、買取業者や専門家の利用が必要になる可能性があります。

売却前に地主と十分に協議するのが重要です。

借地権が売れやすいケースと売れにくいケース

借地権の売却難易度は、契約内容や立地によって異なります。
売れやすいケースと売れにくいケースを把握し、売却戦略を立てましょう。

残存期間が長い借地権は売却しやすい

契約の残存期間が長い借地権は売却しやすい傾向があります。

残存期間が長いほど住宅ローンも利用しやすいため、買い手がつきやすいです。

残存期間が短いと、ローン利用が難しく価格が下がる傾向があります。

売却を考えているなら残存期間が長いうちの売却がおすすめです。

人気の住宅地にある借地権は買い手が見つかりやすい

人気のあるエリアに位置する借地権は、買い手が見つかりやすい傾向があります。

借地権は所有権物件に比べて価格が6割〜8割程度に設定され、購入できる人が増えるからです。

ただし地方では所有権の物件も手が届きやすく、借地権物件は売却期間が長くなる可能性があります。

地主が売却を承諾しない場合は売却が難しくなる

地主が売却を承諾しない場合は第三者への売却は困難です。

第三者への売却には原則として地主の譲渡承諾が必要です（参考：借地借家法第19条）。

地主が承諾しない場合は、借地権専門業者による買取や専門家への相談が可能です。

ただし買取では価格が下がる傾向があるため、注意してください。

地代や契約条件が不利な借地権は価格が下がる

周辺相場より地代が高い場合や不利な条件がある借地権は、価格が下がる傾向があります。

不利な条件がある借地権は買い手に敬遠されやすいです。

契約書の内容を確認し、不利な条件がある場合は地主との条件変更交渉を検討してください。

あなたの借地権に最適な売却方法は？

借地権の売却方法は「地主への売却」「第三者への売却」「底地権者との同時売却」の3つがあります。

最適な売却方法は、重視する点によって異なります。
以下のフローチャートでご自身の借地権に最適な売却方法を見つけてください。

ゴール1：手続きが簡単な地主売却

地主が借地権の買い取りに前向きな場合は地主への売却がおすすめです。

地主売却では地主へ支払う承諾料や、買主探しが必要ありません。

ただし地主売却では、相場より低い価格を提示される傾向があります。
事前に不動産会社で相場感を確認した上で、必要があれば交渉を行いましょう。

ゴール2：市場価格で売却できる第三者売却

地主が買い取りに応じない場合は、不動産会社を通じた第三者への売却を検討しましょう。

第三者への売却価格は更地価格の60〜70%程度が目安です。

第三者売却には地主の譲渡承諾が必要です。
早めに地主へ売却の意向を伝え、承諾を得る手続きを進めましょう。

ゴール3：最高価格が期待できる同時売却

高値で売却したい場合は、地主と協力した同時売却が有力な選択肢です。
同時売却であれば、更地価格と同程度まで売却価格が上がる可能性があります。

ただし地主と借地人の双方が売却に合意する必要があり、交渉の難易度は高めです。

借地権売却の経験がある不動産会社に仲介を依頼し、地主との協議をサポートしてもらうのをおすすめします。

借地権の査定価格が妥当か判断するポイント

借地権の査定価格が妥当かを判断するには、複数の不動産業者から査定を取るのが重要です。

借地権の査定は不動産会社によって金額に大きな差が出やすいです。

複数社の見積もりを取り、以下のチェック項目を比較しましょう。

借地権割合と土地価格が査定価格に反映されているか

借地権割合と更地価格が査定額に反映されているかを確認します。

借地権割合は国税庁が定める客観的な指標であり、計算による評価額が借地権本来の価値（ベースライン）です（参考：国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」）。

また土地価格は市場動向に左右されるため、現在の時価になっているかを確認しましょう。

不動産会社によっては早期売却を狙い、低すぎるまたは高すぎる査定を出す場合があります。

査定価格が評価額より大幅に低い場合は、算出根拠を確認しましょう。

借地契約の残存期間が査定価格に反映されているか

次に契約期間が価格評価に含まれているかを確認してください。

借地契約では残存期間が短いほど価格が下がりやすい傾向があります。

査定価格の説明に「残存期間○年のため△%減」などの根拠が示されているか確認してください。

地主承諾料などの条件が査定に反映されているか

第三者売却を想定した査定価格には、地主への譲渡承諾料などが考慮されているかを確認してください。

借地権売却時には以下の費用がかかる場合があります。

また譲渡承諾料が未考慮のまま高額査定が示された場合は、注意が必要です。
実際の手取り額は「売却価格 − 各種費用・税金」で計算してください。

複数の不動産会社の査定価格を比較する

査定価格の妥当性を判断するために、複数の不動産会社の査定価格を比較しましょう。

借地権の査定は会社によって大きく差があり、1社のみでは相場感が分かりにくいです。
最低でも3社以上に査定依頼をし、比較してください。

【複数社の査定価格比較イメージ】

金額だけを見るのではなく「なぜその金額になったのか」を比較しましょう。

一括査定サービスを利用すれば、一度の入力で複数社に同時依頼が可能です。

借地権の売却にかかる費用と税金

借地権売却では、承諾料や仲介手数料の費用と税金がかかります。

各費用・税金の詳細は以下のとおりです。

地主に支払う譲渡承諾料（売却価格の10〜20％が目安）

譲渡承諾料は第三者売却時に地主の承諾を得るために支払う費用です。

相場は売却価格の約10%ですが、地主との交渉結果や契約内容、地域によって異なります。

地主への直接売却の場合、承諾料は不要です。

古家を解体する場合の解体費用（約100万〜300万円）

建物を解体し更地で引き渡す場合は、解体費用が発生します。
費用は建物の構造と規模によって変わります。

解体費用は原則として借地人（借主）が負担します。

ただし契約書に更地返還の記載がない場合は、解体不要で引き渡せるケースもあります。

売買契約時に必要な仲介手数料（物件価格 × 3% ＋6万円）

仲介手数料は第三者売却などで不動産屋へ支払います。

仲介手数料は宅建業法で上限が定められ、物件価格をもとに計算します。
不動産会社が受け取れる報酬額は上限が規制されています。

上記は上限額であり、交渉によって減額できる場合もあります。

売買契約書に必要な印紙税（1万〜6万円程度）

売買契約書には印紙税の納付が必要です。

印紙税の税額は物件価格によって税額は変化します。

契約書は売主・買主それぞれが1通ずつ保管するため、2通分（各自1通）の収入印紙が必要です。

2027年3月31日までは軽減措置が適用されています。
ただし借地権のみの売買契約書は、軽減措置の対象外となる点に注意が必要です。

借地権売却で発生する譲渡所得税（利益の約20〜39％）

借地権売却で利益（譲渡所得）が生じた場合、譲渡所得税が発生します。

税率は保有期間が5年以下かどうかで異なります。

マイホームとして利用していた借地権付き建物を売却する場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

以下の記事で詳しく説明していますので、参考にしてください。

借地権をできるだけ高く売却するポイント

借地権を少しでも高く売却するには、以下のポイントを押さえておきましょう。

借地権の取引実績がある不動産会社に依頼する

借地権売却は、過去に取引実績のある会社に依頼するのが重要です。

借地権取引の実績がある不動産会社であれば、適正価格での査定と地主交渉のサポートが期待できます。

借地権は通常の不動産売却と異なり、地主との交渉・借地借家法への理解・特殊な権利関係の整理が必要です。

借地権の取り扱いに慣れていないと、価格が適切に評価されない場合があります。

借地権の取引実績がある不動産会社に依頼しましょう。

地主との関係が良好な状態で売却手続きを進める

地主との関係が良好であれば、高値での売却が叶いやすいです。

地主との関係性が良好だと、承諾料などの交渉も有利に進む可能性が高いです。

地代の滞納や地主とのトラブルがある状態での売却交渉は、難航する傾向があります。

売却を検討しているなら、日頃から地主との関係を良好に保つようにしましょう。

借地契約の更新時期を確認して売却タイミングを検討する

借地契約の更新直後のタイミングは売却価格が高くなりいやすいです。

買主が当面の更新料を負担しなくて済むため、売り出しのタイミングに有利でしょう。
また残存期間が長い時期ほど高値で売却できる可能性が高いです。

売却のタイミングを計画的に選ぶようにしてください。

底地権者との同時売却を検討する

売却価格を最大化する方法で効果的なのが、地主と協力した同時売却です。
更地価格と同程度まで売却価格が上がる可能性があります。

地主が前向きでない場合でも、交渉次第で同意を得られるケースがあります。

借地権売却の経験が豊富な不動産会社に相談し、地主への提案をサポートしてもらうのがおすすめです。

ただしタイミングや関係性など、必ず実現できるわけではないので注意してください。

借地権売却に強い不動産会社の選び方

借地権に強い不動産会社は、借地権取引実績や経験を確認して選びましょう。

借地権売却は一般の不動産取引とは異なるため、大手が最適とは限りません。
以下では具体的な選び方をご紹介します。

借地権の売却実績がある会社を選ぶ

過去に借地権の売却実績がある、不動産会社を選ぶのが重要です。

借地権売却は地主との交渉など特殊な手続きがあり、通常の不動産とは異なる知識と経験が必要です。

会社のWebサイトや担当者へ、借地権の売却実績や取引件数を確認してください。

地主との交渉経験がある会社を選ぶ

借地権売却では地主との交渉経験がある会社を選びましょう。
地主との交渉を円滑に進められると、価格や売却スピードに直結する傾向があります。

地主との交渉が難航すると、承諾を得るまでに数カ月以上の時間がかかる可能性があります。

「譲渡承諾交渉の経験があるか」「地主との協議をサポートしてもらえるか」を事前に確認して選びましょう。

複数社に査定依頼して売却価格と提案内容を比較する

複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格と提案内容を比較しましょう。

1社のみの査定では相場感を把握しにくく、低い価格を提示されても気づけないリスクがあります。

最低3社以上に査定を依頼し、売却価格だけでなく提案内容を比較するのが重要です。

金額の高低だけでなく、交渉サポートと売却手法の選択肢を比較して依頼先を決定しましょう。

借地権売却におすすめの不動産一括査定

借地権売却では最低2〜3社への査定依頼が重要です。

一括査定サービスを使えば、一度の入力で複数社から査定を受けられます。

ただし、すべてのサービスが借地権に対応しているわけではありません。

借地権売却におすすめの一括査定サービスは以下の3サービスです。

すまいステップ｜借地権売却に強い担当者で安心

すまいステップは担当者の質に特化した不動産一括査定サイトです。

査定担当者に「宅建士保有」「売買仲介実績100件以上」などの独自基準を設け、不動産比較サイト調査（参考：すまいステップ 公式サイト）では所有権移転率で第1位を獲得しています。

すまいステップがおすすめな人

すまいステップは地主との交渉を経験豊富な営業担当者に任せたい人におすすめです。

「売買経験5年以上」「累計100件以上の実績」などの基準を満たした担当者のみが紹介されるので、複雑な権利関係の調整にも対応しやすいのが特徴です。
借地権特有の名義書換料や更新料の相場観を熟知した、各社を代表する「エース級」の担当者とマッチングされやすいため、トラブルを未然に防げます。

すまいValue｜大手6社運営で初めての借地権売却も安心

すまいValueは、大手不動産仲介会社6社が共同で運営している一括査定サービスです。

自社のユーザーアンケートでは、95.5％が「トラブルなく安心して取引できた」と回答があり、大手仲介会社に直接依頼できる安心感が評価されています。

すまいValueがおすすめな人

すまいバリューは相続が絡む「複雑な借地権」を抱えている人におすすめのサービスです。
大手6社は、社内に法務・コンプライアンス専門部署や、提携する税理士・弁護士ネットワークを完備。
相続税の支払い期限までの売却や親族での揉め事などデリケートな問題に対し、法的に正しい手順でワンストップのサポートが受けられます。

HOME4U｜借地権に強い専門会社とのマッチング力

「HOME4U（ホームフォーユー）」は、マンション・戸建て・土地の売却に対応した一括査定サービスを無料で提供している一括査定サービスです

2001年にサービスを開始し、運営歴は20年以上と日本で最も早く一括査定を提供した実績がある、信頼性の高いサービスです。

HOME4Uがおすすめな人

HOME4Uは、相談先がわからない地方物件や古い家の人におすすめのサービスです。
全国約2,300社のネットワークがあり、地方や特殊な権利関係に強い地域密着型の会社にもアプローチが可能です。

借地権売却の流れ

借地権売却の流れは、不動産会社への相談や査定の後に地主の承諾確認があるのが特徴です。

以下で全体の流れを把握し、スムーズな売却を進めましょう。

不動産会社に査定を依頼する

まず複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。

一社だけでは価格の妥当性や信憑性がわからないため必ず複数査定を依頼しましょう。

複数の不動産会社への査定には一括査定サービスを活用すると効率的です。

査定価格だけでなく、借地権売却の実績や地主交渉のサポート体制も確認した上で、媒介契約を結ぶ会社を選びましょう。

地主から売却承諾を得る

第三者売却の場合、地主からの譲渡承諾が必要です（参考：借地借家法第19条）。

地主が承諾しない場合は、借地権専門業者や専門家への相談を検討しましょう。
価格は下がる可能性がありますが、早く物件売却を行えるのが特徴です。

買主を探して売買契約を締結する

次に不動産会社を通じて買主を募集します。

買主が見つかったら、売買条件を交渉し、売買契約を締結します。
契約書には売買価格・引渡し条件・地主承諾の有無などを明記します。

借地権の売却は権利関係が複雑です。
署名前に、細部まで契約内容を確認しましょう。

決済と引き渡しを行う

最後に売買代金を支払い、借地権・建物の引き渡しを同時に行います。

借地権売却に関するQ&A

借地権の売却は手続きが複雑な上、税務や法律の知識も必要です。

以下ではよくある疑問をまとめました。

借地権は地主の承諾がなくても売却できる？

第三者への売却には原則として地主の譲渡承諾が必要です（参考：借地借家法第19条）。

地主の承諾がどうしても得られない場合は、借地権専門業者への買取依頼や専門家への相談が効果的です。

契約条件に特別な記載がある、もしくは地主への直接売却であれば承諾の手続き自体が不要になります。

借地権はどのくらいの期間で売却できる？

売却期間は3か月から1年以上と、売却方法や物件の条件により異なります。

地主の承諾がスムーズに得られ、立地の良い物件の場合は3〜6か月程度で売却できる場合もあります。

一方で地主との交渉に時間がかかる場合や買い手が見つかりにくいエリアでは、1年以上かかることもあるでしょう。

借地権の査定は無料で依頼できる？

不動産会社への査定依頼は原則無料で行えます。

査定を依頼しても売却を強制されず、複数社の査定を比較してからの判断が可能です。

ただし詳細な法的調査や測量が必要な場合は、別途費用が発生します。

事前に費用の有無を不動産会社に確認しておきましょう。

借地権の売却相場は、どのエリアでも「借地権割合」と同じになりますか？

必ずしも同じにはなりません。
路線価図の「借地権割合」は基準であり、実際の売却とは異なります。

複数の不動産会社に査定依頼し、エリアの相場を把握してください。

借地権の相談は実績のある不動産会社へしよう｜まずは相場の把握から

借地権の売却相場と計算方法・売却方法ごとの価格差・高く売るポイントについて解説しました。

借地権の売却は通常の不動産より複雑です。
ただし正しい知識と準備があればスムーズに、高い売却価格も狙えるでしょう。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、借地権価値の把握から始めてください。