借地権の売却時は「地主の承諾」が必要！交渉前の準備と流れも解説

借地権は、地主（底地権者）の承諾がなければ原則として売却できません。

借地借家法では借地権を第三者へ譲渡する場合、土地の利用者が変わる際は地主の権利や契約条件に影響が生じるため地主の承諾が必要とされています。

借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
（引用：借地借家法第19条）

一般的な借地契約では「地主の承諾なしでの譲渡は禁止」と定められ、無断で売却した場合は契約違反や契約解除のリスクが発生します。

また地主の承諾が得られない場合には、裁判所の許可（借地非訟）を利用するなど別の手続きが必要になる場合もあります。

この記事では、借地権売却における地主承諾の仕組み、承諾料の相場、売却の流れ、承諾が得られない場合の対処方法までを整理し、ご自身の状況にあった売却方法を判断できるよう解説します。

借地権の売却時は「地主の承諾」が必須

借地権売却では、地主の承諾が必要になるケースが多く、売却の流れの中でも早い段階で確認しておくことが重要です。

借地借家法第19条では、借地権を売却して第三者に譲渡する場合は原則、地主の承諾が必要と定められています。

借地借家法により借地権の譲渡には地主の承諾が必要とされているから

借地借家法第19条では借地権の譲渡には地主の承諾が必要と定められています。

借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。（引用：借地借家法第19条）

借地権の譲渡には地主の承諾が必要になるため、まずは借地契約書で譲渡承諾に関する取り決めを確認しておきましょう。

借地権を譲渡すると土地の利用者が変わり地主の利益に影響するから

借地権の譲渡は、賃料の不払いなど地主の利益に影響するリスクがあります。

地主は買主の属性や土地利用方法を気にするケースもあるため、売却理由や買主候補の情報を整理したうえで相談すると交渉を進めやすくなります。

承諾なしで売却すると契約違反や契約解除のリスクがあるから

借地権の売却時、地主の承諾は法的義務として民法第612条に定められています。

『賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。（引用：民法第612条）』

地主に黙って名義変更や売却を行った場合には賃借権を失う恐れがあります。

地主の承諾が得られないまま売却を進めると契約トラブルにつながる可能性があるため、査定や売却活動と並行して承諾の見通しを確認しておくことが大切です。

借地権を売却する前に地主との交渉準備として何をしておくべき？

借地権の売却では地主の承諾を得るための事前準備が重要です。

契約書を手元に用意し、借地契約内容をしっかりと確認してください。

ここでは、地主の承諾を得る前に準備すべきことや確認しておくポイントをご紹介します。

事前に確認しておくことで地主との交渉がスムーズに進むためぜひ参考にしてください。

未払いの地代がある場合は事前に精算しておく

未払いの地代がある場合は、事前に精算しておきましょう。

滞納金があるまま交渉にいくと売却の承諾ではなく、契約解除（立ち退き）を申し出される可能性があるため注意してください。（参考：民法第541条）

地主と交渉する際には清算の証明として振り込み明細書や最新の地代通帳などを準備しておくとスムーズです。

地主との良好な関係性を築くためにも地代を事前に支払ってから、交渉を行ってください。

借地契約書を確認して譲渡条件を把握しておく

売却前には借地権契約書を確認しておきましょう。

借地権の譲渡条件や地主の承諾要件は契約内容によって異なるため、事前に把握しておくことが重要です。

以下の表で確認事項を整理しておくと、承諾交渉や売却手続きをスムーズに進めやすくなります。

特に重要なのは「譲渡承諾に関する記載」と契約期間、特約の有無です。
譲渡承諾に関する記載では特約欄を確認し、書面による承諾が必要かを確認しましょう。

「契約期間」も旧法と新法どちらが用いられるかを確認してください。

借地契約の残り期間が短い場合は、更新料と承諾料の両方を請求してくる場合もあります。

事前に両方を合算した金額を確認したうえで、交渉する準備をしておくと安心です。

借地権に強い不動産会社へ相談しておく

借地権を売却する前に借地権に強い不動産会社へ相談し、地主との交渉準備や売却の見通しを立てましょう。

一般の不動産売却と異なり、借地権売却では承諾料（名義変更料）の支払いが必要です。

承諾料には法律で決まった固定額がなく、地域の慣習や借地権価格に基づいた相場で決まるため法定外の金額を言われる可能性もあります。

しかし、事前に借地権に強い不動産会社に相談しておくと、エリアでの取引事例や地主の傾向を熟知しているため承諾料を含めた費用の見通しを把握できます。

以下のチェックポイントを確認し、借地権売却の実績や地主交渉の対応力を比較しながら、自分に合った不動産会社を選びましょう。

借地権の売却方法には、第三者への仲介売却だけでなく、地主への売却や不動産会社による買取、底地との同時売却など複数の選択肢があります。

事前に選択肢を整理したうえで地主へ相談すると、売却理由や希望条件を説明でき、承諾交渉を進めやすくなるでしょう。

借地権売却で必要になる「地主承諾料」の相場はいくら？

借地権の売却時に地主に支払う「譲渡承諾料（名義書換料）」は借地権価格の5〜10％程度が一般的な目安です。

承諾料は法律で定められておらず、地主との交渉で決定するため、地域や契約条件によっては高額になる場合もあります。

承諾料は売却代金とは別に発生する費用のため、売却価格が高くても、承諾料や仲介手数料、税金などを差し引いた手残り額が少なければ、必ずしも良い条件とはいえません。

借地権売却では、売却価格だけでなく最終的にいくら残るのかも確認することが大切です。

ここでは、承諾料の相場や金額が変動する要因、承諾料を抑えられるケースについて解説します。

売却時に発生する費用の目安を把握し、手残り額を予測する際の参考にしてください。

承諾料の相場は借地権価格の10％前後

借地権売却時の譲渡承諾料の相場は借地権価格の10％前後が一般的です。

地主が譲渡を承諾しない場合、裁判所に「借地権譲渡承諾に代わる許可」を申し立てた際の算定基準が、借地権価格の10％程度だからです。（参考：借地借家法第19条）

ただし10%はあくまで目安で、借地権価格の一定割合を基準に交渉で決定します。

以下のシミュレーションを確認すると、おおよその承諾料を把握できます。

売却価格だけでなく、承諾料を差し引いた後の手残り額を試算する際の参考にしてください。

借地権の条件や立地によって承諾料が高くなることがある

借地権売却時の譲渡承諾料は借地権の状況や立地によって変動します。

なぜなら、借地契約の内容や残存期間、建物の構造、土地の利用状況、地主との関係性などによって、地主が負うリスクや判断が変わるためです。

たとえば、建物の構造が鉄骨か木造かによって借地権の残存期間や地主の土地利用の制限度合いは変化します。（参考：国立国会図書館「旧借地法第2条および第5条」）

また、立地が商業地や利用目的が収益物件の場合は承諾料は高くなる傾向があるでしょう。

承諾料の相場はあくまで目安で、実際の金額は地主との交渉によって変化します。

承諾料が高くなる要因に該当する場合は、売却価格だけで判断せず、更新料や仲介手数料なども含めた費用全体を確認しておきましょう。

想定より費用負担が大きい場合は、地主への売却や不動産会社による買取など、別の売却方法を検討した方が手残り額が多くなるケースもあります。

地主との交渉次第で承諾料を抑えられる場合がある

借地権売却時の承諾料は交渉によっては一般的な10%よりも抑えられる可能性があります。

承諾料が抑えられるケースは以下のような場合です。

相場を逸脱したような承諾料を請求された場合、交渉の余地はあり必ず受け入れる必要はありません。

地主との関係性が悪化しそうな場合は、専門家の介入も視野に入れて進めましょう。

また、承諾料を売主と買主のどちらが負担するのかは契約条件によって異なります。

後から認識違いによるトラブルを防ぐためにも、承諾料の負担方法や金額は口頭ではなく書面で確認しておきましょう。

借地権売却時の流れ（査定〜契約まで）

借地権売却は、契約内容の確認後、査定、売却方法の検討、地主承諾、売買契約、決済・引き渡しの順で進めるのが一般的です。

借地権の売却では「地主（底地権者）の承諾」が重要なため、手続きは地主を通してから進めるのがポイントです。

ただし、すべてのケースで地主の承諾が必須というわけではなく、個別事情によって順序が前後する場合もあるため注意が必要です。

売却の流れを把握しておくと、どのタイミングで地主へ相談すべきか、何を準備すべきかを整理しながら売却を進められます。

借地権の査定を依頼する

まずは相場感を掴むために複数の不動産会社へ査定を依頼します。

その際は査定額だけでなく、借地権割合や残存期間、地主承諾の見込みなど査定根拠も比較しましょう。

以下の表で、査定時に必要な書類や確認事項を漏れなく整理できます。

【査定時に必要な情報一覧】

借地権は路線価のような公的な価格がなく、価格は条件や立地・地主との関係性によって変化します。

各不動産会社では独自の成約事例や顧客データを持っているので査定額には数百万円の差が出る場合もあります。

あくまでも査定額は相場の目安で成約額ではありません。

複数社の査定額と査定根拠を比較し、自分に合った売却方法を検討するための材料を集めましょう。

地主へ承諾交渉を行う

査定額を把握し納得できた場合は地主への承諾交渉を行います。

売却方法によって地主との交渉内容が変わるため、承諾交渉の前に仲介売却・不動産会社による買取・地主への売却など、どの売却方法を希望するのか検討しておきましょう。

交渉時には以下の項目を整理して伝えると、地主に売却の経緯や条件を理解してもらいやすくなり、承諾交渉をスムーズに進められます。

地主との交渉は借地人である本人が交渉するのが一般的ですが、売却を前提としている場合は不動産会社が代行する場合もあります。

地主との関係が悪化している場合には専門家への依頼も可能です。

承諾料や条件調整は本人よりも不動産会社や専門家が対応した方が成功する場合もあります。（参考：地主との交渉が不安なら専門家に任せる）

地主との交渉が不安な場合は、借地権に強い不動産会社や弁護士へ早めに相談することが大切です。

売買契約を締結する

地主の承諾を取得後、売買契約を締結します。

通常の不動産売却とは異なり、借地権売却では重要事項説明書の作成前に条件を確定しておくことが大切です。

売買価格だけでなく、承諾料の負担者、仲介手数料、契約解除条件なども含めて確認しておきましょう。

重説を作成し、売買契約を結んだ後に地主から「承諾しない」「法外な承諾料を要求された」などのトラブルが発生すると、売主は買主に対して契約を履行できなくなります。

のちのトラブル防止にもつながるため、売買契約前に重要事項説明書は前倒しで確認するようにしてください。

名義変更・決済を行う

売買契約を締結後、決済と名義変更を行い売却が完了します。

借地権売却の決済では通常、以下の手続きが同時に行われます。

決済には売主・買主のほか、地主と司法書士や不動産会社が一般的に立ち会います。

【決済時の確認事項】

地主への承諾料は、決済が完了したその決済代金から支払います。

また、決済時には承諾料や仲介手数料、税金などを差し引いた最終的な手残り額も確認しておきましょう。

借地権の売却で地主の承諾が得られない場合はどうする？

借地権売却で地主の承諾が得られない場合でも売却は可能です。

地主の承諾が得られない場合の対応方法を以下の表にまとめました。状況に合った方法を選ぶための参考にしてください。

それぞれの売却方法にはメリットと注意点がありますが、特に借地非訟は地主との関係が悪化するため使う際は注意が必要です。

自分に合った売却方法を見極めるためにも、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

裁判所の許可（借地非訟）を利用して売却する

地主が借地権の譲渡を承諾しない場合は、裁判所に地主の承諾に代わる許可（借地非訟）を申し立てる方法があります。

借地非訟は、地主が合理的な理由なく承諾を拒否した場合でも、借地人が借地権を処分できるようにする制度です。（参考：借地借家法第19条）

借地非訟は正当な理由なく譲渡を拒否している場合のほかに、地主が提示した承諾料が高すぎる場合などでも利用可能です。

解決までには半年から1年程度時間がかかり、売却代金が入る前に弁護士の着手金や裁判所の予納金など約70〜80万円のまとまったお金が必要です。

地主との交渉や専門業者への相談でも解決できない場合の選択肢として検討しましょう。

地主に借地権を買い取ってもらう

地主が借地権の譲渡を承諾しない場合、最もスムーズな取引は地主に借地権を買い取ってもらう方法です。

地主買取は手続きがスムーズな他にも、トラブルになりにくく仲介手数料などの費用も最小限で抑えることができます。

ただし地主によって価格が提示されるため、相場価格よりも安くなりやすい点には注意が必要です。

高値を目指すよりも円満な売却を重視する場合は、有力な選択肢の一つになるでしょう。

借地権専門の業者に相談して地主との交渉を進める

地主との関係性が悪い、もしくは遠方などで自力での交渉が難しいケースでは、借地権専門業者を通しての交渉が有効です。

借地権専門業者は地主の承諾が得られない場合や揉めている状況でも、自社での直接買取や地主交渉の代行が可能です。

第三者である業者が間に入ると冷静に資産運用の提案として話を整理できる可能性が高くなるでしょう。

あくまでも地主との交渉代行であり、地主の承諾がなければ売却はできない点には注意してください。

ただし、専門業者であれば地主買取や底地との同時売却など、状況に応じた解決策を提案してもらえる場合があります。

第三者の買主を見つけて地主と承諾交渉する

地主の承諾が得られない場合でも、第三者の買主を見つけて具体案を提示し承諾交渉をする方法もあります。

「停止条件付売買契約」と呼ばれる方法で、地主の譲渡承諾が得られることを条件に結ぶ契約です。（参考：民法第127条）

買主が具体的に決まっていることで属性や承諾料の提示など具体的な話が進みやすく、地主への交渉が通りやすくなるのが特徴です。

専門業者の買取よりも市場価格に近い高値が狙えるのがメリットですが、地主の承諾権がないとローンを組めず、買主が限られる点には注意が必要です。

少しでも高値で売却したい場合に向いている方法ですが、承諾交渉が長引く可能性もあるため、売却スケジュールには余裕を持たせましょう。

このように、地主の承諾が得られない場合でも複数の選択肢があるため、どの方法が適しているか借地権売却の実績が豊富な不動産会社などへ相談しながら進めるとよいでしょう。

【診断】あなたに合う借地権売却方法は？

自分に合った借地権売却方法は、売却スピードや価格の優先度に加え、地主の承諾状況によっても変わります。

以下のフローチャートを参考に、自分に合った売却方法を確認してみましょう。

借地権売却の方法は、地主の承諾状況や売却の目的によって大きく4つに分かれます。

早く売却したいなら借地権専門の買取業者を優先する

地主の承諾が得られており、早期に現金化したい場合は借地権専門の買取業者の利用がおすすめです。

専門業者であれば自己資金（現金）で購入するため、通常の仲介での売却が半年〜1年以上かかるのに対し、業者買取なら最短数日から2週間程度で現金化ができます。

ただし価格は市場価格の7〜8割程度と高値での売却が望めないため注意が必要です。

相続した借地権を早く整理したい方や、地主との交渉や買主探しに時間をかけたくない方に向いている売却方法です。

市場価格で売却したいなら第三者への売却がおすすめ

地主の承諾が得られている場合は、仲介業者を利用して一般の購入希望者へ売却できます。

一般の買主も検討しやすくなり、住宅ローンを利用できるケースが増えるため、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。

ただし市場で買主が見つかるまで時間がかかる可能性があるほか、仲介手数料（3%＋6万円＋消費税）がかかる点に注意してください。

売却を急いでおらず、市場価格で売却したい人は第三者への売却も検討してください。

できる限り高値売却を狙うなら底地との同時売却を検討する

地主の承諾が得られ、高値売却を狙うなら地主との交渉次第で底地との同時売却は有力な選択肢です。

単独売買の場合では借地権と底地を合計しても更地価格の約79〜85%にしかなりませんが、同時売却であれば市場の満額での取引ができる可能性があります。

しかし、地主との合意形成が重要になる点や売却までに時間がかかる点には注意が必要です。

売却を急がず、高値での売却を目指したい方に向いている方法です。

売却価格だけでなく、承諾料や税金などを差し引いた手残り額も確認し、本当に同時売却が有利か比較したうえで判断しましょう。

地主が承諾しないなら専門家への相談や借地非訟を検討する

借地借家法では、地主が正当な理由なく承諾しない場合、裁判所が地主の承諾に代わる許可を出す「借地非訟」が認められています。

ただし借地非訟は解決までに時間がかかることが多く、地主との関係が悪化する可能性もあります。

まずは借地権売却に詳しい不動産会社や専門家へ相談し、交渉や売却方法を整理した上で、最終手段として借地非訟を検討してください。

借地権売却を成功させるポイント

借地権売却を成功させるには、市場相場を把握したうえで専門家へ相談しながら進めましょう。

特に、相場を知らずに地主の提示額だけで判断すると、本来より安い価格で売却してしまう可能性があります。

また、地主との交渉や譲渡承諾の手続きを自己判断で進めると、売却が長引くケースもあります。

借地権取引の成約率が高い、地主との交渉経験がある不動産会社や専門家を選ぶことが、借地権売却を成功させるポイントです。

借地権に強い不動産会社へ相談する

借地権の売却では、借地権に強い不動産会社へ相談しておくと、自分に合った売却方法を選びやすくなり、地主との交渉もスムーズに進められます。

一般的な不動産売却と異なり、地主との交渉で結果が大きく変わるためです。

不動産会社を選ぶ際は、「実績」「地主交渉力」「査定精度」の3つを基準に比較することが大切です。

借地権取引の実績がある不動産会社を複数比較し、交渉力や査定精度だけでなく、売却方法の提案内容も確認しながら相談先を選んでください。

複数の不動産会社に査定依頼する

借地権売却を成功させるには、複数の不動産会社へ査定を依頼して比較することが重要です。

1社だけでは査定額が適正か判断しにくく、高額査定だけを理由に依頼先を決めると思うような価格で売却できない可能性があります。

以下のポイントを確認すると、複数社へ査定を依頼するメリットがわかります。

借地権売却では売却価格だけでなく、地主との交渉力や承諾料の調整力も重要になるため、査定額とあわせて担当者の対応や提案内容も比較しましょう。

地主との交渉が不安なら専門家に任せる

地主との関係性の悪化など交渉に不安を感じる場合は、専門家に任せるのも効果的です。

感情的になりがちな交渉も第三者である弁護士や専門家が介入すると、冷静に建設的な議論を行える場合があります。

交渉に対しストレスや不安がある場合や、関係性が悪化している場合は、一人で抱え込まず早めに専門家へ相談しましょう。

早い段階で相談することで、地主買取や同時売却など複数の選択肢から状況に合った解決策を検討しやすくなります。

借地権売却におすすめの不動産一括査定

借地権売却では査定額や売却方法の提案内容が不動産会社によって異なるため、複数社を比較することが大切です。

相談先を比較しやすい一括査定サービスは以下の3つです。

借地権の売却では、所有権不動産とは評価方法や買主層が異なるため、複数の不動産会社で比較査定を行うことが重要です。

すまいステップ｜借地権売却に強い担当者で安心

すまいステップは、一定の実績基準を満たした、質の高い担当者のみを紹介する不動産一括査定サイトです。

査定担当者に「宅建士保有」「売買仲介実績100件以上」などの独自基準を設け、不動産比較サイト調査（参考：すまいステップ 公式サイト）では所有権移転率で第1位を獲得しています。

すまいステップがおすすめな人

すまいステップは地主との交渉を経験豊富な営業担当者に任せたい人におすすめです。

「売買経験5年以上」「累計100件以上の実績」などの基準を満たした担当者のみが紹介されるので、複雑な権利関係の調整にも対応しやすいのが特徴です。

借地権特有の名義書換料や更新料の相場観を熟知した、各社を代表する「エース級」の担当者とマッチングされやすいため、トラブルを未然に防げます。

借地権売却に慣れた担当者へ相談したい人は、まず候補の一つとして検討してみるとよいでしょう。

すまいValue｜大手6社運営で初めての借地権売却も安心

すまいValueは、大手不動産仲介会社6社が共同で運営する一括査定サービスです。

借地権売却では地主との交渉や権利関係の整理が必要になるケースもありますが、大手仲介会社へ直接査定を依頼できるため、複雑な案件でも相談しやすいのが特徴です。

自社のユーザーアンケートでは、95.5％が「トラブルなく安心して取引できた」と回答があり、大手仲介会社に直接依頼できる安心感が評価されています。

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大手6社は、社内に法務・コンプライアンス専門部署や、提携する税理士・弁護士ネットワークを完備。

相続税の支払い期限までの売却や親族での揉め事などデリケートな問題に対し、法務部門や士業ネットワークと連携しながら進められます。

HOME4U｜借地権に強い専門会社とのマッチング力

HOME4U（ホームフォーユー）は、マンション・戸建て・土地の売却に対応した不動産一括査定サービスです。

全国の不動産会社と提携しているため、借地権売却に対応できる会社を効率よく探せます。

2001年にサービスを開始した日本初の不動産一括査定サービスで、20年以上の運営実績を持つ信頼性の高いサービスです。

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借地権売却に関するQ＆A

借地権売却では地主の承諾や承諾料の交渉など、所有権不動産の売却とは異なる手続きが必要です。

ここでは、借地権売却に関するよくある疑問に回答します。

地主の承諾なしで借地権を売却することはできる？

原則、地主の承諾なしに借地権は売却できません。

借地借家法では、借地権の譲渡に地主の承諾が必要とされています。（参考：借地借家法第19条）

ただし買主を見つけてからや不動産会社や専門家を交えての交渉によっては、承諾が得られる場合があります。

どうしても承諾されない場合には借地非訟を利用する方法がありますが、手続きに時間と手間がかかるため最終手段として検討してください。

借地権の売却価格はどのように決まる？

借地権の売却価格は、立地や借地契約の内容、残存期間、借地権割合などをもとに査定されます。

また、地主との関係性や承諾料の条件によっても実際の売却価格や手残り額が変わる場合があります。

適正価格を把握するためにも、複数の不動産会社へ査定を依頼しておくとよいでしょう。

借地権は相続した場合でも売却できる？

相続した借地権も売却できます。

ただし、相続登記や建物の名義変更が完了していない場合は売却手続きを進められないため、まずは登記状況を確認してください。

裁判所の許可を得れば、希望相手に借地権を売却できる？

いいえ、必ずしも希望する相手に売れるわけではありません。

裁判所が地主の承諾に代わる許可（借地非訟）を出した場合でも、地主は借地権を買い取る申し立てが可能です。

地主が申し立てを行った場合は原則、借地人は第三者ではなく地主に借地権を売却します。

希望する相手へ必ず売却できるわけではないため、借地非訟を利用する前に地主との交渉や他の売却方法も検討することが大切です。

借地権売却では「地主の承諾」が必要｜売却方法と相談先を比較して決めよう

借地権の売却では、原則として地主の承諾が必要です。

借地権が譲渡されると土地の利用者が変わるため、地主の権利や契約条件に影響する可能性があるためです。

また承諾を得ずに売却すると契約違反となり、契約解除などのリスクが生じる可能性があるため注意してください。

万が一、地主の承諾が得られない場合でも売却の方法はあります。

どの売却方法を選ぶかは、価格か売却スピードのどちらを優先するのかによって変わります。

借地権売却では、地主の承諾や承諾料の交渉、売却方法の選択など、所有権不動産にはない判断が求められます。

そのため、まずは複数の不動産会社へ査定を依頼し、売却価格だけでなく地主との交渉力や提案内容も比較することが大切です。

借地権に強い不動産会社を見つけたい方は、一括査定サービスを活用して相場や売却方法を比較しながら、自分に合った相談先を探してみてください。