相続不動産は売却期限がある？3年以内が良い理由と税負担・流れを解説

相続不動産に売却期限はありませんが、売るか迷う場合は査定額、相続税、相続登記、税制特例の期限を確認しておきましょう。

期限は相続税の申告・納付が相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内、相続登記が不動産を取得したことを知った日から3年以内です。（参考：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）

売却時の税制特例では、取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除なども確認します。

取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除は条件が細かいため、使えるか迷う場合は税理士や税務署へ相談しましょう。（参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」）

3年以内に売らなくても売却はできますが、特例の期限を逃すと税負担が増える場合があるため早めに確認しておくことが大切です。

相続不動産の売却期限はある？

相続不動産の売却に法律上の明確な期限はありませんが、相続税の申告・納付や相続登記、税制特例には期限があります。

期限を混同すると納税準備が遅れたり税負担が増えたりするため、自分に関係する期限と最初の手続きを押さえておきましょう。

相続税の申告期限は10か月

相続税の申告・納税期限は死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内で、過ぎると加算税や延滞税がかかる場合があります。（参考：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」）

売却代金を納税に充てる場合は相続人の確認や登記、査定にかかる期間も踏まえて早めに動くのがポイントです。

売却代金を納税に充てるなら相続税の有無と査定額を早めに確認し、10ヶ月以内の売却が難しい場合は自己資金や延納も税理士へ相談しましょう。

相続不動産の相続登記期限は3年以内

相続登記は、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しましょう。

法務省では正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料が科される場合があると案内されています。（参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）

売却予定があるなら3年の期限を待たず査定と並行して相続登記を進め、協議がまとまらない場合は司法書士へ相談しましょう。

相続不動産の税制メリットには期限がある

相続不動産の売却に期限はありませんが、取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除を使うには期限と条件があります。

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

取得費加算の特例は、相続税が課税された財産を相続・遺贈で取得した人が対象で、売却期限は相続税の申告期限から3年以内です。（参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）

特例を使用すると支払った相続税の一部を加えられ、譲渡所得税の負担を抑えられる場合があります。

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

空き家の3,000万円特別控除は、一定要件を満たす相続空き家を令和9年12月31日までに売却した場合に譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。（参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

相続した家すべてに使える特例ではないため、売却予定がある場合には3年以内を目安に税理士や税務署へ確認しましょう。

相続不動産を売却するなら3年以内がおすすめな理由

相続不動産は3年以内に売らなくても売却できますが、税制特例や維持費、老朽化リスクを考えると早めの検討がおすすめです。

取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除は併用できないため、売却益や相続税額をもとに試算します。

特例	概要	主に関係する人	期限の目安	確認先
取得費加算の特例	相続税の一部を取得費に加算できる制度	相続税を支払った人	相続開始から3年10ヶ月以内の売却が目安	税理士・税務署
空き家の3,000万円特別控除	一定の空き家売却で譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度	被相続人の居住用家屋を売る人	相続開始から3年目の年末までが目安	税理士・税務署

3年以内でも必ず節税できるわけではないため、査定額や相続税、空き家の状態、特例条件を見て売却時期を決めましょう。

「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」が使える

相続税を支払った人は、取得費加算の特例で譲渡所得税を抑えられる場合があります。

一定期間内に相続不動産を売却した場合、相続税の一部を取得費に加えられ、譲渡所得税を抑えられる場合があるためです。（参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）

使えるかは相続税の申告状況や売却予定日で変わるため、税理士や税務署へ相談しましょう。

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用できる

一定要件を満たす相続での空き家は、空き家の3,000万円特別控除を使える場合があります。（参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

対象になるのは相続開始直前に被相続人が住んでいた空き家で、昭和56年5月31日以前の建築や売却代金が1億円以下などの条件を満たす場合です。

固定資産税と維持費の負担を早期に止められる

相続不動産を使う予定がない場合、早めに売却すると固定資産税や維持費の負担を減らせるでしょう。

固定資産税や火災保険、管理費、修繕費は保有中にかかり続け、管理不全空家や特定空家への勧告を受けると住宅用地特例が外れる場合もあります。（参考：大阪市「固定資産税」、国土交通省「空家法とは」）

使う予定がない相続不動産は、年間維持費と査定額を比べて保有または売却を決めましょう。

特定空き家に指定される可能性もある

管理が不十分な空き家は、管理不全空家や特定空家として指導・勧告の対象になる場合があります。

国土交通省では、放置空き家は倒壊や害虫、不法侵入などで周辺に悪影響を及ぼすため、管理不全空家も指導対象になると説明しているためです。（参考：国土交通省「空家法とは」）

空き家の管理が難しい場合は、売却や賃貸活用を含めて早めに方向性を決めましょう。

相続後3年以上経過しても売却はできる

相続から3年以上経過しても売却はできますが、特例を使えない場合や老朽化で査定額が下がる可能性があります。

売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地や建物は長期譲渡所得として計算し、相続不動産は亡くなった人の取得時期を引き継げる場合があるでしょう。（参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」）

相続から3年以上経っている場合は、特例の適用可否や譲渡所得税、価格下落を見たうえで、税理士や不動産会社へ相談してください。

相続不動産は売らないとどうなる？

相続不動産は、売却せずに保有し続けても違法ではありません。

一方で固定資産税や維持費は毎年かかり、空き家の管理不足や共有名義の放置は指導や権利者増加につながるリスクがあります。

相続した不動産を使う予定がない場合は査定額と年間維持費を比べ、売却・賃貸・管理代行の方向性を決めましょう。

固定資産税と維持費の継続的な負担がかかる

相続不動産は住んでいない家や使っていない土地でも、所有している限り固定資産税が毎年かかります。（参考：e-Gov法令検索「地方税法第343条」）

税金以外に火災保険や管理費、清掃費、修繕費もかかるほか、空き家を放置すると雨漏りや害虫、近隣への越境につながる場合もあるでしょう。

使う予定がない相続不動産は年間維持費と査定額を比べ、「売る」「貸す」「管理を続ける」のどれが現実的か検討してください。

特定空き家指定による税額増加リスクがある

管理が不十分で倒壊や衛生上の問題がある空き家は、特定空家や管理不全空家として指導・勧告を受ける場合があります。（参考：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」）

売らない場合でも建物の状態を定期的に見て、修繕・解体・管理代行のどれで対応するかを決めましょう。

相続不動産の資産価値が下落する

相続不動産を放置すると、老朽化により売却価格が下がる場合があります。

空き家は換気や修繕の機会が減るため、雨漏りやシロアリ被害、設備故障が進み、状態が悪いほど買主が見つかりにくいです。

国土交通省の令和6年調査では、空き家管理の心配事として「住宅の腐朽・破損の進行」が約76％と最も高いことからも、老朽化前に査定額を見て売却か保有かを検討しましょう。（参考：国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査結果」）

築年数が古い家や長期間使っていない家は修繕前提の査定になる場合があるため、現状の査定額と修繕・解体費を比較してください。

共有名義での売却が困難になる

共有名義の相続不動産を全体として売却するには、共有者全員の同意が必要です。

民法では共有物の変更に共有者の同意が必要とされるため、不動産全体の売却は1人でも反対すると進められません。（参考：e-Gov法令検索「民法第251条」）

共有名義のまま放置すると次の相続で権利者が増え、売却・解体・賃貸活用の合意形成に時間がかかるリスクもあります。

共有者の意向が分かれる場合は査定額や維持費を共有して方向性を決め、話し合いが進まないときは司法書士や弁護士へ相談しましょう。

相続不動産を売却する際にかかる税金

相続不動産の売却では、売却代金ではなく取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に税金がかかります。（参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」）

亡くなった人の取得費を基に相続不動産は計算するため、購入時の契約書や領収書を売却前に探しておきましょう。（参考：国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」）

手取り額は税金だけでなく仲介手数料、測量費、解体費、登記費用も含めて確認してください。

売却益にかかる譲渡所得税の仕組み

譲渡所得税は取得費や譲渡費用を差し引いた利益にかかる税金です。

特例を使えると課税対象の譲渡所得を抑えられる場合があり、国税庁では取得費が分からないときは売却金額の5％相当額を取得費にできると案内しています。（参考：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」）

概算取得費を使うと譲渡所得が大きくなる場合があるため、購入時の契約書や領収書、登記費用の資料を先に探しましょう。

所有期間による税率の違い

譲渡所得の税率は売却年の1月1日時点の所有期間で決まり、5年超は長期譲渡所得、5年以下は税率が高い短期譲渡所得です。（参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」、「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」）

相続不動産は亡くなった人の取得時期を引き継げるため、所有期間が5年を超えていれば相続後すぐの売却でも長期譲渡所得に該当する場合があります。（参考：国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」）

復興特別所得税を含む税率や特例条件は変わる場合があるため、売却前に税理士や税務署へ確認しましょう。

印紙税・登録免許税・仲介手数料

売却時には譲渡所得税以外に、印紙税や登録免許税、仲介手数料以がかかります。

仲介手数料や測量費、建物の取壊し費用なども譲渡費用の対象です。（参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」）

手取り額を考えるときは売却価格から税金、仲介手数料、測量費、解体費、登記費用を差し引いて見ましょう。

相続不動産の売却後は確定申告が必要？

相続不動産を売却して譲渡所得が出た場合や、税制特例を使う場合は確定申告が必要です。（参考：国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」）

控除で税額が0円になる場合でも、取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除を使うなら、必要書類をそろえて申告しましょう。

確定申告が必要なケース

相続不動産の売却で譲渡所得が出た場合は、確定申告が必要です。

国税庁では土地や建物の譲渡所得は売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算すると案内されており、計算結果がプラスなら申告対象になります。（参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」）

取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除を使う場合は、税額が0円でも必要書類を添えて確定申告する必要があります。（参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

申告期限や必要書類は変わる場合があるため、売却後は書類を保管して期限前に税理士や税務署へ相談しましょう。

確定申告が不要なケース

取得費や譲渡費用を売却金額から差し引いた結果、譲渡所得がマイナスの場合は確定申告は不要な場合があります。

ただし売却損が出ても還付や損益通算の対象になる場合があるため、申告の要否は自己判断せず税理士や税務署へ確認しましょう。

相続不動産を売却する流れ

相続不動産を売却する場合は、相続人の確定、遺産分割協議、相続登記、査定、売却活動、確定申告までを期限から逆算して進めます。

納税に売却代金を使う場合は10ヶ月以内の資金確保を見込みつつ、売却予定があるなら3年の期限を待たずに相続登記を進めましょう。（参考：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）

遺言書の確認と相続人の確定

相続不動産を売却するには、最初に遺言書の有無と相続人を確認します。

遺言書の確認や相続人の確定が遅れると遺産分割協議や相続登記に進めず、売却代金で納税資金を用意する時期にも影響するためです。

相続人が多い場合や連絡が取りづらい人がいる場合は早めに戸籍を集め、必要に応じて司法書士へ登記書類の準備も相談しましょう。

遺産分割協議と協議書の作成

相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得し、どの方針で売るかを遺産分割協議で決めましょう。

共有名義の不動産を売却するには共有者全員の同意が必要なため、一部の相続人だけで方針を決めると手続きが止まるおそれがあります。

登記や売却手続きを進めるため、売却方針が決まったら相続人全員の合意内容を遺産分割協議書に残してください。

相続登記の申請

売却予定がある場合は、法務省が案内する3年以内の期限を待たず、相続登記を早めに進めましょう。（参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）

亡くなった人の名義のままでは所有権移転が進みにくいため、査定や相続人との話し合いと並行して登記書類を準備します。

相続人が多い場合や協議がまとまらない場合は司法書士や弁護士へ相談し、売却開始までの遅れを減らすようにしてください。

不動産会社へ査定依頼

相続不動産の査定は、相続登記の完了前でも相場把握のために相談できる場合があります。

名義整理は売却手続きに必要ですが、先に査定額を把握すると売却・保有の判断や納税資金の見込みを立てやすくなるでしょう。

査定は1社だけで決めず、査定額や売却期間、相続不動産への対応経験を見比べてください。

媒介契約と売却活動

査定額や売却方針が決まったら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を始めましょう。

売却活動では広告掲載や内見対応、価格交渉を進めますが、土地は境界確定や測量の有無で売却にかかる期間は変わります。

相続税や税制特例の期限が近い場合は、必要に応じて買取も検討しましょう。

売買契約・決済・確定申告

売買契約後は決済・引き渡しを行い、売却翌年の2月16日から3月15日までに譲渡所得を申告します。（参考：国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」）

取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除を使う場合に備え、契約書や領収書などの必要書類を保管しておきましょう。

相続不動産を売却する際の注意点

相続不動産を期限内に売却したい場合は、共有者の同意、境界、解体方針、納税期限、税制特例を売却前に確認します。

期限内の売却を目指すなら、相続人の合意、登記、税務確認から優先して進めましょう。

共有名義は全員同意が必要

共有名義の相続不動産を全体として売却するには、共有者全員の同意が必要です。

民法では共有物の変更に他の共有者の同意が必要とされ、売却価格や時期、依頼先、分配方法で合意できないと手続きが止まる場合があります。（参考：e-Gov法令検索「民法第251条」）

共有者の意向が分かれる場合は査定額や維持費を共有して話し合い、合意が難しければ弁護士へ相談しましょう。

境界未確定は測量が必要

土地の境界が未確定の場合は、売却前に測量や隣地立会いが必要になることがあるでしょう。

境界があいまいな土地は面積や売却価格、契約条件を決めにくく、隣地立会いが必要な場合は売却開始まで時間がかかります。

納税期限や税制特例の期限にも影響する可能性があるため、早めに不動産会社や土地家屋調査士へ相談しましょう。

解体費用と更地渡し条件

古家付き土地は解体して売るか現況で売るかにより、費用と売却期間が変わります。

更地渡しでは解体費用や工期に加え、住宅用地特例が外れた場合の固定資産税も見込んでおきましょう。

解体後に買主が決まらないと固定資産税や管理費の負担が続くため、解体時期は不動産会社へ売却条件を相談してから決めるようにしてください。

契約不適合責任への対応

相続不動産を売却する前に、雨漏り、シロアリ、設備不良、境界問題を確認します。

民法では契約内容に合わない不具合がある場合に修補や代金減額などを請求できるため、買主は売却前に建物状態と責任範囲を見ておきましょう。（参考：e-Gov法令検索「民法第562条」）

築年数が古い家や長期間空き家だった物件は建物状況調査や告知内容を確認し、不動産会社と相談した責任範囲を契約書に明記してください。

相続税納税期限のスケジュール管理

売却代金を相続税の納税資金に使う場合は、10ヶ月以内に資金を用意できるか逆算します。

相続税の申告・納税は10ヶ月以内のため、納税期限が近い場合は仲介だけでなく、早期現金化を見込める買取も検討しましょう。（参考：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」）

仲介では10ヶ月以内に売却できるとは限らないため、納税資金に不安がある場合は税理士と不動産会社へ早めに相談してください。

税制特例の適用条件確認

取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除は、売却前に適用条件を確認しましょう。（参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」）

税制特例は期限や必要書類があるため、売却前に税理士や税務署へ相談し、使える制度を把握しておくのが大切です。

相続不動産の売却におすすめの一括査定

相続不動産を期限内に売却したい場合は、早めに査定額を確認し、売却・保有・買取の方針を決めましょう。

納税資金に売却代金を使う場合は10ヶ月以内の期限を意識し、査定と並行して相続登記の準備も進めます。（参考：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）

複数社の査定で売却価格や期間の目安をつかめますが、査定額は売却保証額ではなく申し込み後には各社から連絡が来ることもあります。

納税期限が近い場合は買取相談も含め、相続登記や共有者対応まで相談できる会社かを査定時に確認しましょう。

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相続不動産の売却期限に関するQ＆A

相続不動産の売却自体に明確な期限はありませんが、相続税、相続登記、税制特例には期限があります。

売却を急ぐべきか迷う場合は、納税資金、相続登記の状況、税制特例の適用期限を先に見ておきましょう。

相続不動産は何年以内に売らないといけない？

相続不動産の売却自体に、法律上の期限はありません。

税制特例・相続税・相続登記には期限があるため、税負担や手続きの遅れを避けたい場合は3年以内を目安に検討します。

まずは査定額と維持費を出し、売却・保有・賃貸活用の方針を決めましょう。

相続税を払うための売却は10ヶ月以内に間に合う？

物件条件や相続人の合意状況によっては、10ヶ月以内に間に合わない場合があります。

相続税の申告・納税期限は10ヶ月以内のため、売却代金を使う場合は相続人の確定から売却活動まで早めに進めましょう。（参考：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」）

売却代金を納税資金に使う場合は税理士と不動産会社へ相談し、期限から逆算して進めるのがポイントです。

相続から3年を過ぎたら売却できない？

相続から3年を過ぎても、不動産の売却はできます。

ただし相続登記や税制特例の期限に影響する場合があるため、売却前に登記状況、査定額、税金の見込みを確認しましょう。（参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）

建物の劣化が進んでいる場合は査定額や売却条件にも関わるため、税理士や不動産会社へ早めに相談することが大切です。

相続登記前に売却できる？

査定相談はできる場合がありますが、実際に引き渡すには相続登記が必要です。

相続登記は不動産取得を知った日から3年以内に申請が必要なため、売却予定があるなら査定と並行して登記準備を進めましょう。（参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）

売却予定がある場合は、3年の期限を待たずに相続登記を進めてください。

相続不動産は共有名義でも売却できる？

共有名義でも売却できますが、不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要です。

共有不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要なため、売却価格や時期、不動産会社、代金の分配方法を早めに話し合いましょう。（参考：e-Gov法令検索「民法第251条」）

共有者の意見が分かれる場合は査定額をもとに話し合い、必要に応じて弁護士へ相談してください。

相続不動産を3年以内に売ると必ず節税できますか？

3年以内に売っても、必ず節税できるわけではありません。

空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例は、売却期限だけでなく、対象者、建物の状態、相続税の有無などの要件を満たす場合に使える制度です。（参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）

使える特例を誤ると税額に影響するため、売却前に税理士や税務署へ確認しましょう。

相続税の納税期限までに家が売れない場合はどうする？

納税期限までに家が売れない場合は、自己資金、延納、買取などを含めて対応を検討します。

相続税は申告期限までの金銭一括納付が原則のため、売却代金を納税資金に使う場合は税理士と不動産会社へ早めに相談しましょう。（参考：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」）

10ヶ月以内に売却できるとは限らないため、相続発生後は早めに査定と納税資金の確認を進めてください。

相続不動産は売却期限を意識して早めに判断を｜まずは一括査定で相場を確認

相続不動産は、相続開始から3年以内（実質3年10か月以内）に売却の判断をするのがおすすめです。

法律上の強制的な売却期限はありませんが、税制上の優遇措置によって手残りの現金に数百万円単位の差が生まれます。

相続不動産の資産価値を最大化させるためには、遅くとも相続から3年以内、理想的には相続税納税を見据えた10ヶ月以内に行動しましょう。
そこでまず最初に使いたいのが不動産一括査定サービスです。

「相続不動産が今いくらで売れるのか」という客観的な相場を把握し、特例を利用した場合の税額シミュレーションにお役立てください。