借地権売却時の承諾料はいくら？相場や計算方法・承諾料を下げるための交渉方法まで解説

借地権売却の承諾料は、一般的に借地権価格の10%前後が目安とされています。

民法第612条では、借地権の譲渡には地主の承諾が必要と定められています。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
（引用：民法第612条）

地主は、借地権の譲渡によって新しい借地人との契約関係を持つことになるため、第三者への売却を認める条件として承諾料を求めることがあります。

ただし、承諾料の金額は契約内容や土地の条件によって変わるため、一律ではありません。

本記事では、承諾料の相場・計算方法・承諾料が高くなるケース・交渉のポイントまで詳しく解説します。

この記事を読めば、提示された承諾料が妥当かどうか判断できるようになるでしょう。

借地権売却の承諾料の相場は借地権価格の10%前後

借地権売却の承諾料は、借地権価格の10％前後が目安です。

ただし、法律で一律に決まっている金額ではなく、契約内容・地域慣行・地主との関係・買主の属性によって変わります。

提示された金額が適正かどうかを判断するためにも、借地権価格から概算を把握しておきましょう。

承諾料は借地権価格を基準に計算されることが多い

承諾料の計算基準は「借地権価格」です。

借地権価格とは、借地権を金銭的に評価した額を表しています。

上記はあくまで概算です。実際には、契約書に名義書換料や譲渡承諾料の定めがあるか、地域の慣行があるか、地主との関係性が良好かによって金額が変わります。

提示された承諾料が妥当か判断するには、借地権価格だけでなく、売却後の手取り額と追加条件も確認しましょう。

更地価格と借地権割合から借地権価格を算出して承諾料を計算する

借地権価格は、更地価格と借地権割合から概算できます。

まず更地価格は不動産会社への査定依頼で把握し、借地権価格を算出してから承諾料の目安を導きます。

承諾料の計算で終わらせず、最終的に手元にいくら残るかまで確認しましょう。

なお、実際の売却価格は売却方法や地主承諾の有無などによって変わる点に注意してください（上表は売却価格を借地権価格と同額と仮定した例です）。

借地権割合は、国税庁の路線価図で確認が可能です。

都心部・商業地では80〜90%と高く、郊外では30〜60%が一般的です。

借地権売却で承諾料が必要な理由

借地権の売却で承諾料が発生するのは、借地権の譲渡に地主の承諾が必要だからです。

借地権は自由に売却できず、土地の利用者が変わるため承諾が欠かせません。

承諾料は単なる手数料ではなく、地主が借地権の譲渡を認めるための条件として求められる費用です。

地主は、新しい借地人の支払い能力や土地利用方法に不安を持つことがあります。

そのため、買主情報や利用目的を整理して説明することが、承諾料交渉でも重要になります。

地主への承諾については、以下の記事でも詳しくご紹介しています。

借地権を第三者へ売却すると土地の利用者が変わるため地主の承諾が必要になる

第三者へ借地権を売却する場合、地主から見ると契約相手が変わることになります。

借地権は土地そのものの所有権ではなく、土地を使用・収益する権利です。

新しい借地人がどのような人物か、地代を継続して支払えるか、土地の使い方が契約内容に合っているかを、地主が確認したいと考えるのは自然です。

この不安を減らすためにも、買主候補の情報や売却条件を整理してから承諾交渉を進めましょう。

地主の承諾を得ずに売却すると契約違反として契約解除になるおそれがある

地主の承諾なしに借地権を売却すると、契約違反として契約解除を求められるおそれがあります。

一般的な借地契約では、借地権の譲渡や名義変更に地主の承諾が必要と定めています（参考：民法第612条）。

どうしても承諾が得られない場合は借地権に強い不動産会社や専門家への相談がおすすめです。

承諾料は借地権の譲渡を地主に認めてもらうための費用として支払われる

譲渡承諾料は、借地権の第三者譲渡について地主の承諾を得るために支払われることがある費用です。

借地権を売却して利益を得るのは借地人ですが、土地の所有者は地主であるため、売却には原則として地主の承諾が必要になります。

なお、承諾料は売却代金や仲介手数料とは異なる費用です。

また、名義変更や契約更新、増改築の承諾に別の費用がかかる場合もあるため、地主から提示された金額に何が含まれているのか、必ず内訳を確認しましょう。

借地権売却で承諾料がかからないケース

借地権売却でも、一定の条件を満たせば承諾料が発生しないケースがあります。

承諾料がかからないケースはありますが、必ず免除されるわけではありません。特に契約書に規定がない場合でも、地主から承諾料を求められることがあります。

承諾料の有無は、契約内容と地主との合意を確認して判断しましょう。

地主に借地権を買い取ってもらう場合は承諾料が不要なケースがある

地主が直接買い取る場合は、承諾料が発生しないことがあります。

第三者への譲渡は地主の承諾が必要ですが、地主が買主ならば承諾は不要になることが多いです。

ただし、地主への売却価格は第三者売却より低くなる傾向があります。

承諾料が不要かどうかだけで判断せず、最終的な手取り額で比較しましょう。

契約内容によっては譲渡承諾料の規定がない場合もある

契約書に承諾料の規定がない場合、支払い根拠がないと主張できる可能性があります。

一般的に借地契約書には「名義書換料」や「譲渡承諾料」に関する条項が記載されています。

ただし古い契約書や特定の内容では記載がないケースもあるため、売却を検討する前に借地契約書の内容を確認するのが重要です。

具体的には、以下のポイントをチェックしてください。契約書の文言だけで判断できない場合は、不動産会社や弁護士に確認しましょう。

地主との合意により承諾料が免除されるケースもある

地主との関係が良好な場合や、買主の属性に不安が少ない場合は、承諾料が減額・免除される可能性もあります。

承諾料は法律で金額が定められた費用ではないためです。

ただし、免除はあくまで例外です。売却計画を立てるときは、承諾料が発生する前提で手取り額を試算しておきましょう。

借地権売却で提示された承諾料が妥当か判断する3つの基準

提示された承諾料が妥当かどうかは、金額だけでは判断できません。

承諾料の相場や手取り額、地代値上げなどの追加条件を確認しましょう。

承諾料は単独の数字だけでは適正かどうかが判断しにくいため、相場・手取り額・追加条件を軸に整理し、提示額が妥当かを判断してください。

複数の項目で違和感がある場合は、すぐに合意せず、借地権に強い不動産会社や専門家へ相談することが大切です。

借地権価格の相場（10%前後）から大きく外れていないか確認する

承諾料が借地権価格の10%前後に収まっているかを確認しましょう。

東京地裁借地非訟部（民事第22部）の実務運用では、借地権価格の10%前後が判断の基準として用いられています（参考：東京地方裁判所「民事第22部（借地非訟）」）。

提示額がこの水準から大幅に外れている場合は、その理由を確認してください。

立地条件、契約期間、買主属性、建替え希望、過去のトラブルなど、地主側に理由がある場合もあります。

ただし、根拠が不明な高額提示であれば、相場資料をもとに交渉する余地があります。

承諾料を払っても売却後に十分な手取り額が残るか確認する

承諾料を差し引いた後の手取り額を事前に試算します。

仲介手数料・登記費用・譲渡所得税も含めた総コストでのシミュレーションが重要です。

承諾料が相場内であっても、手取り額が想定を下回る場合は売却方法を見直す必要があります。

第三者売却、地主売却、専門業者買取で手取り額がどう変わるか比較しましょう。

承諾料以外に条件変更や追加費用が求められていないか確認する

承諾料以外に地代の値上げや条件変更が求められていないか、全体を確認しましょう。

承諾料の金額だけで判断すると、全体コストを見誤るリスクがあります。

地代の値上げ・更新条件の変更などとセットで提示され、実質負担が増える場合もあるので注意が必要です。

承諾料が安く見えても、地代値上げや更新料が同時に求められると、買主が購入を見送る可能性があります。

借地権売却で承諾料を払うと手取りはいくら減る？

借地権売却で売却価格1,000万円の場合、手取りの概算は約848万円です。
※ここでは売却価格と借地権価格はほぼ同額の想定。承諾料を相場の10%（1,000万円×10%＝100万円）として計算した場合の目安

承諾料は売却価格から差し引かれる費用の一つです。仲介手数料・登記費用なども合わせると、手取り額は想定より少なくなります。

また、売却方法によっても手取り額は異なります。

第三者売却は高値を狙いやすい一方で費用がかかり、地主売却や専門業者買取は売却しやすい反面、価格は低くなる傾向があります。

売却前に費用全体を試算することが重要です。

承諾料が売却価格の10%なら手取り額はどれくらい減るのか試算する

承諾料が売却価格の10%の場合、売却価格1,000万円から約100万円を目安に差し引かれます。

他にも仲介手数料や税金を差し引くと、実際に手元に残る金額は大きく変わるため、売却前に必ず手取り額の試算を行いましょう。

承諾料が高い場合は売却利益がどこまで減るのか確認する

承諾料が高いほど手取り額は減るため、相場の10％前後を大きく超える場合は交渉を検討しましょう。

15%を超える提示が続く場合は専門家への相談も有効です。

割合ごとの手取り額の目安は以下の通りです（売却価格1,000万円、売却価格と借地権価格はほぼ同額とした場合）。

承諾料以外の費用も含めて売却後の手取り額を試算する

承諾料に加え、仲介手数料（売却額×3%+6万円）・登記費用・司法書士費用・譲渡所得税を含めた総コストで手取りを試算します。

借地権売却で売却価格1,000万円の場合、各費用を差し引いた手取り概算は約848万円です。

譲渡所得税が発生する場合はさらに減少します。

借地権売却では、契約内容や物件状態によって追加費用が発生することもあるため、手取り額の試算前に一覧化して確認しましょう。

借地権売却で承諾料が高くなりやすいケース

借地権売却では、立地・地主との関係・契約条件・買主の属性により承諾料が高くなることがあります。

承諾料が高い場合でも、地主側に不安がある、契約条件が複雑、買主の利用計画に懸念があるなど、理由がある場合もあります。

まずは高く提示された理由を確認し、相場資料や買主情報をもとに交渉しましょう。

立地が良く借地権価格が高い土地は承諾料も高くなりやすい

東京都心部や主要駅周辺など借地権価格が高い土地は、承諾料も高くなりやすいです。

承諾料は借地権価格の割合で計算され、路線価が高いエリアでは借地権価格も高くなります。

承諾料が10%であっても、借地権価格が2,000万円なら200万円、3,000万円なら300万円と負担が大きくなります。

立地条件の良い土地は、承諾料の絶対額が大きくなる点を事前に把握しておきましょう。

地主との関係が悪い場合は承諾料が高めに提示される場合がある

地代の支払い遅れ、更新時のトラブル、建替えや増改築をめぐる対立などがあると、地主が承諾に慎重になる場合があります。

信頼関係が薄い状態での譲渡は、地主にとって土地管理上のリスクとなり、承諾料に反映されるためです。

この場合、承諾料の金額交渉だけでなく、過去の未精算項目や契約条件を整理することが重要です。

交渉が難しい場合は、借地権に強い不動産会社や弁護士へ相談しましょう。

借地契約の残存期間や更新条件によって承諾料が上乗せされる場合がある

契約の残存期間が短い場合や更新時期が近い場合は、承諾料が上乗せされることがあります。

特に残存期間が5年未満の場合は、地主から厳しい条件を提示されるケースもあるため注意が必要です。

また、旧借地法（1992年以前に締結）では更新の拒絶が認められにくく、地主が承諾料で調整を図る場合があります。

買主の属性に不安があると地主が高い条件を出す場合がある

買主の職業・収入・利用目的などが不明確な場合、地主が高い承諾料や厳しい条件を提示する場合があります。

買主の情報が不足していると、地主は地代の未払いリスクを懸念するためです。

買主の資力や土地利用計画、契約条件を守る意思を具体的に説明できれば、承諾料の交渉を進めやすくなるでしょう。

借地権売却で承諾料を下げるための交渉方法

承諾料を下げるには、相場資料を根拠にした地主との交渉が重要です。

承諾料は法律で金額が固定されているわけではないため、地主との交渉により変動する余地があります。

単に「安くしてください」と伝えるのではなく、地主が不安に感じる点を減らすことが大切です。

相場資料、買主情報、利用計画、売却後の契約条件を整理し、地主が納得しやすい交渉材料をそろえたうえで、不動産会社を通して丁寧に交渉しましょう。

借地権価格の相場資料をもとに地主と承諾料の交渉を行う

地主との交渉では、路線価図や不動産査定書などの相場資料を数字で示しましょう。

「提示額が相場の何%にあたるか」を客観的なデータで示せば、地主に納得してもらいやすくなります。

路線価図は国税庁のサイトから無料で確認可能です。

買主の資力や土地利用計画を説明して地主の不安を減らす

買主の収入・職業・利用目的を具体的に伝え、地主の不安を減らすことも有効です。

地主が承諾料を高く設定する背景には、新しい借地人への不安があります。

買主の属性を事前に提示すると、地主の判断材料が増えて承諾条件が緩和される可能性が高くなります。

買主情報をどこまで伝えるかは、不動産会社と相談しながら進めましょう。

借地権に強い不動産会社を通して地主との交渉を進める

借地権売却の実績がある不動産会社を仲介に立てると、地主との条件調整を進めやすくなる場合があります。

借地権の取引は一般的な不動産売買と異なり、地主・借地人・買主の三者関係を理解した対応が求められます。

こうした会社は地主との交渉経験が豊富で、中立的な立場での調整が可能です。

査定額だけで不動産会社を選ばず、以下のリストを参考に、承諾料交渉や契約書確認に対応できる会社かを確認しましょう。

承諾料だけでなく名義変更条件を含めて全体で調整する

地主との交渉では、承諾料の金額だけに集中しすぎないことが重要です。

承諾料だけを下げられても、名義変更料、地代値上げ、更新料、建替え条件が厳しくなると、買主にとって不利になる場合があります。

交渉では承諾料単体ではなく、売却後の契約条件全体を確認しましょう。

たとえば、承諾料を据え置きにして地代を現状維持にする、など交渉を組み合わせるのも有効です。

借地権売却で地主へ交渉する前に確認しておくこと

地主との交渉に入る前に、契約書内容・査定・地代・手取り試算の確認が重要です。

準備不足のまま交渉に入ると、不利な条件を受け入れてしまう可能性があります。

上記のチェックリストを参考に地主交渉前の確認を行うことで、スムーズな交渉につながります。

借地契約書に譲渡承諾や名義書換に関する条項があるか確認する

借地契約書に譲渡承諾や名義書換の条項があるか確認しましょう。

条項に承諾料の記載があれば、定められた金額が交渉の基準点になります。

金額の定めがなく「地主の承諾を要する」と記載のみの場合は、相場を根拠に交渉できる可能性があります。

条項が一切ない場合も、慣習で承諾料を求められることがあるため注意してください。

もし契約書が手元にない場合は、地主または司法書士に確認を依頼してください。

借地権の査定を取って売却価格と承諾料の目安を把握する

借地権の査定を依頼すると、売却価格と承諾料の目安を事前に把握できます。

査定結果から承諾料の目安を「借地権価格×10%」で算出でき、重要な交渉材料となります。

1社だけでなく複数社に査定を依頼し、精度の高い相場感をつかむことが重要です。

査定は一般的に無料なため、売却を検討した段階で複数社に査定を依頼しておくのがおすすめです。

地代の未払い・更新料・名義変更の条件を整理しておく

地主への交渉前に、地代・更新料・名義変更手数料などの支払い状況を整理しておきましょう。

未払い地代や更新料が残っていると、承諾料交渉よりも精算を優先される可能性があります。また、承諾料も高く設定されやすいです。

交渉前に未精算の費用を整理し、地主に説明できる状態にしておいてください。

名義変更手数料が契約書に定められている場合は、承諾料との二重払いにならないかを確認しましょう。

承諾料を含めた売却後の手取り額を事前に試算する

承諾料・仲介手数料・税金を含めた売却後の手取り額を、事前に試算しておきましょう。

事前に試算しておくと、承諾料を払ってでも第三者へ売るべきか、地主へ売却した方がよいかを比較できます。

高い査定額でも費用負担が大きい場合があるため、以下のテンプレートを用いて最終的な手取り額で比較しましょう。

借地権売却の承諾料に関するQ＆A

承諾料の負担先・計算方法・交渉の余地など、借地権売却は調べるほど疑問が増えやすいです。
以下ではよくある疑問をまとめました。

借地権の譲渡承諾料は誰が払う？

一般的には、借地権を売却する借地人（売主）が負担します。

契約書に「承諾料は売主負担」と明記されている場合は従ってください。

契約書に定めがない場合も実務上は売主負担が多いですが、売主と買主の合意で分担するケースもあります。

借地権売却時の譲渡承諾料の計算方法は？

承諾料の目安は「借地権価格×10%」で算出します。

借地権価格は「更地価格×借地権割合」で求めます。

ただし一律ではないため、契約書・地域慣行・手取り額もあわせて確認しましょう。

相場より高い提示は断れる？

交渉の余地はあります。

路線価図や不動産査定書を根拠に提示額が相場より高い点を伝え、再考を求めるのが基本です。

交渉が不成立の場合は、借地非訟（参考：借地借家法第19条）により裁判所へ申立てる選択肢もあります。

親族への譲渡でも承諾料は必要？

生前贈与や親族間売買では、原則として地主の承諾と承諾料が必要になります。

一方、相続は譲渡ではないため不要なケースがあります。

承諾料以外にかかる費用はある？

名義書換料、更新料、仲介手数料、登記費用、印紙税、譲渡所得税などがかかる可能性があります。

売却前に総額で試算しておくことが大切です。

借地権売却で地主が承諾しない場合はどうする？

まずは条件の見直しや地主への売却を検討します。

それでも難しい場合は専門会社へ相談し、最終手段として借地非訟（参考：借地借家法第19条）で裁判所の許可を求める方法があります。

申立てには費用も時間もかかるため、事前に弁護士または不動産専門家に相談しましょう。

承諾料と名義書換料は同じですか？

契約によっては同じ費用として扱われますが、別費用として定められている場合もあります。

二重に請求されないよう、契約書の内訳を確認してください。

承諾料の交渉は自分でしてもいい？

可能ですが、地主との関係に配慮しながら慎重に進める必要があります。

地主の承諾が売却の前提となるため、感情的な交渉は避けましょう。

交渉に不安がある場合は、借地権に強い不動産会社へ相談すると条件を調整しやすくなります。

借地権売却の承諾料の相場は借地権価格の約10%｜まずは見積で相場を把握しよう

借地権売却の承諾料は、借地権価格の10％前後が目安です。

ただし、契約内容、地域慣行、地主との関係、買主の属性によって金額は変わります。

提示された承諾料が妥当か判断するには、相場との比較・手取り額・追加条件などを確認しましょう。

承諾料は法律で固定された金額ではなく、地主との交渉によって変動します。相場を把握した上で交渉に臨むと、適正な条件での売却につなげられるでしょう。

承諾料の金額が相場より高いと感じたら、まずは一括査定で借地権価格の目安を把握しましょう。

借地権に強い不動産会社で売却価格と承諾料を含めた現実的な手取り額を試算すると、納得して交渉に進めます。

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