借地権の売却方法はどれが正解？状況別のおすすめと判断基準

借地権の売却は、どの方法を選ぶかによって売却価格や手続きの負担、売却までの期間が大きく変わります。

特に個人へ売却する場合は、原則として地主の承諾が必要です。承諾料や譲渡条件を確認しないまま進めると、契約直前で売却が進まなくなるケースもあります。

民法では、賃借人が賃借権を譲渡する場合、賃貸人の承諾が必要と定められています。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
引用：e-Gov法令検索「民法第612条」

借地権付き建物を売る際は、地主の譲渡承諾や承諾料、建物登記、買主探しの状況を確認し、地主の協力度や再建築可否、価格とスピードの優先度に合わせて売却方法を選びましょう。

高値を狙うなら個人への売却や底地との同時売却が候補になる一方、早く現金化したい場合や地主との交渉が難しい場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。

まずは「価格」「売却スピード」「地主との関係性」のどれを優先するか整理し、自分に合った売却方法を選びましょう。

借地権の売却方法は4種類

借地権の売却方法は、地主への売却、個人への売却、不動産専門業者による買取、底地との同時売却の4種類です。

地主の協力度や譲渡承諾の有無によって適した売却方法は異なります。価格・スピード・調整のしやすさを比較しながら選ぶことが重要です。

民法では賃借権の譲渡に賃貸人の承諾が必要なため、個人へ売る場合は価格だけでなく地主の承諾可否も事前に確認しておきましょう。（参考：e-Gov法令検索「民法第612条」）

価格重視なら個人への売却や底地との同時売却、早さ重視なら不動産専門業者の買取、地主が買取に前向きなら地主への売却が候補になります。

地主へ売却する方法

地主への売却は、地主に買取意向がある場合に、譲渡承諾や買主探しの手間を減らして進めやすい方法です。

個人へ売る場合は地主の譲渡承諾が必要ですが、地主へ直接売れば買主が地主になるため、承諾交渉の問題が起こりにくくなります。

また、買主探しや販売活動の手間も少ないため、できるだけ早く売却したい場合にも向いています。

項目	内容
メリット	譲渡承諾の問題が起こりにくく、交渉を進めやすい
デメリット	競争相手がいないため、価格が低くなりやすい
適しているケース	地主が買取に前向き、早く売りたい、関係を崩したくない

地主へ売却する場合は、価格や引き渡し条件で認識のズレが生じないよう、次のポイントをチェックしておくと安心です。

地主に土地を完全な所有権へ戻したい意向がある場合は、借地権の買取に応じてもらえる可能性がありますが、地主から提示された価格が適正とは限りません。

まずは借地権に詳しい不動産会社へ査定を依頼し、相場を把握したうえで交渉することをおすすめします。

個人へ売却する方法

個人への売却は、立地や建物状態がよく、地主の譲渡承諾を得られる場合に高値を狙いやすい方法です。

地主へ直接売るより価格が伸びる場合がありますが、譲渡承諾や承諾料、買主の住宅ローン可否で進み方が変わります。

借地借家法では、地主が借地上の建物譲渡を承諾しない場合に裁判所へ許可を申し立てられるため、承諾が得られないときは専門家へ相談しましょう。（参考：e-Gov法令検索「借地借家法第19条」）

再建築可否	買主の見つかりやすさ	住宅ローン利用	価格への影響
再建築可能	高い	利用しやすい	高値になりやすい
再建築不可	低い	利用しにくい	低くなりやすい

個人へ売却する場合は、地主の承諾を得られる見込み、承諾料の目安、再建築可否を事前に確認してください。

また、買主が住宅ローンを利用できるかどうかによって売却のしやすさも変わります。売却活動を円滑に進めるためにも、専門家へ相談しながら進めると安心です。

不動産専門業者による買取

不動産専門業者による買取は、早く現金化したい場合や、地主交渉・買主探しに不安がある場合に向く方法です。

状況	買取が向いている理由
相続した借地権を整理したい	買主探しをせずに売却しやすい
早く現金化したい	売却までの期間を短縮しやすい
地主との交渉に不安がある	借地権に詳しい業者へ相談できる
再建築不可物件	一般市場より売却しやすい

買取は不動産会社が買主になるため、買主探しの時間を短縮でき、相続や資金化を急ぐ場合は借地権に慣れた会社へ相談すると進め方を見通せます。

一方で買取価格は市場で売るより低くなりやすく、価格よりスピードを優先する売却方法です。

早く売りたい場合も、借地権の買取に対応できる複数社に相談して、提示価格と地主交渉の進め方を比べましょう。

底地と同時売却する方法

底地との同時売却は、地主に売却意向がある場合に、借地権と底地をまとめて所有権として売る方法です。

借地権と底地は、別々に売るより所有権としてまとめて売る方が買主を見つけやすく、地主の協力があれば売却価格が伸びることもあります。

国税庁の路線価図では借地権割合がA〜Gで示されますが、相続税評価などの目安であり、売却価格を保証する数字ではありません。（参考：国税庁「路線価図の説明」）

区分	単独で売却した場合	同時に売却した場合	価格の差
借地権	約2,000〜2,500万円	約3,000万円	+500〜1,000万円
底地	約500〜750万円	約2,000万円	+1,250〜1,500万円
合計	約2,500〜3,250万円	約5,000万円	+1,750〜2,500万円

表は更地評価5,000万円、借地権割合60％を想定した一例で、実際の価格は立地や建物状態、契約内容、地主との配分交渉で変わります。

底地との同時売却では、売却方針や代金配分について地主の意向を確認し、借地権と底地に詳しい不動産会社へ相談しましょう。

地主との調整が必要になるものの、借地権だけを売却する場合より高値で売れる可能性があるため、地主にも売却意向がある場合は有力な選択肢のひとつです。

確認項目	確認内容
売却価格	総額をいくらで売り出すか
代金配分	地主と借地権者の取り分
売却時期	売り出しタイミング
仲介会社	どの会社へ依頼するか
測量・境界確認	費用負担をどうするか

最適な借地権の売却方法がわかる診断チャート

借地権の売却方法は、地主の承諾可否や承諾料を差し引いた手残りで選びます。

民法では賃借権の譲渡に賃貸人の承諾が必要です。個人へ売る場合は査定額だけでなく地主の譲渡承諾も事前に確認しておくことが大切です。（参考：e-Gov法令検索「民法第612条」）

診断チャートはあくまで目安です。実際には地主の承諾条件や承諾料、借地契約の内容によって最適な売却方法が変わる場合があります。

まずは自分がどのタイプに当てはまるかを確認し、それぞれの特徴を見ていきましょう。

Aタイプ：地主への直接売却

地主への直接売却は地主に買取意向があり、できるだけ早く売却したい方に向く方法です。

譲渡承諾や買主探しの手間を省きやすく、売却までの流れを短縮できますが、一方で買主が地主に限定されるため、市場競争が働かず価格が伸びにくい傾向があります。

項目	内容
向いている人	早く売りたい人、地主との関係を重視したい人
メリット	譲渡承諾や買主探しの手間が少ない
デメリット	価格が相場より低くなりやすい

地主だけと交渉すると価格が低くなる場合があるため、事前に借地権の査定額を取り、承諾料や税負担を差し引いた手残りを確認しましょう。

Bタイプ：底地との同時売却

底地との同時売却は、地主も土地の売却に前向きで、できるだけ高く売却したい方に向いている方法です。

借地権と底地を別々に売却するよりも、所有権としてまとめて売却した方が買主を見つけやすくなり、売却価格が上がる可能性があります。

権利の種類	売却時の注意点
借地権のみ	住宅ローンが通りにくく、承諾料や更新料が課題になりやすい
底地のみ	土地を自由に使えず、投資家向けの売却になりやすい
同時売却	所有権として売れる一方、売却代金の配分を地主と決める必要がある

底地との同時売却では、売却価格の配分や売却時期について地主との合意が必要なため、後からトラブルにならないよう、条件を書面で残しておくと安心です。

Cタイプ：個人への売却

個人への売却は立地や建物状態がよく、地主の譲渡承諾を得られる場合に検討したい売却方法です。

4つの売却方法の中でも高値を狙いやすい方法ですが、地主の承諾や承諾料、買主の住宅ローン可否によって売却のしやすさが変わります。

また、再建築の可否や地代・更新料などの条件によっても買主の見つかりやすさが変わるため、事前に整理しておくことが大切です。

確認項目	確認する理由	買主への影響
譲渡承諾料	売却時の手残りに影響するため	売買価格や条件交渉に関わる
建替承諾	将来の建て替え可否に関わるため	住宅ローンや購入判断に影響する
地代・更新料	購入後の負担を確認するため	買主が納得できる条件か見られる
建物状態	修繕費や解体費に関わるため	価格交渉の材料になりやすい
住宅ローン可否	借地権付き建物は審査に影響することがあるため	買主の購入可否に直結する

地主の承諾を得られ、底地との同時売却を行わない場合は、譲渡承諾料や地代、更新料を確認したうえで個人への売却も選択肢になります。

時間がかかる一方、高値で売却できる可能性があるため、価格を重視する方に向いている方法です。

Dタイプ：不動産専門業者の買取

不動産専門業者の買取は、早く現金化したい場合や、地主交渉・買主探しに不安がある場合に向く方法です。

買主探しの時間を短縮でき、再建築不可や建物老朽化、地主との関係悪化がある場合も借地権に慣れた会社へ相談できます。

一般の買主を見つけにくい借地権でも対応できるケースがあり、相続した借地権の整理や急な資金化を検討している方にも向いています。

買取は早く売れる一方で価格が低くなりやすいため、複数社の提示価格と地主交渉の進め方を見比べましょう。

査定額だけでなく、地主との交渉支援や契約手続きのサポート内容も比較することで、自分に合った会社を選びやすくなります。

借地権の売却方法の選び方

借地権の売却方法は、価格、売却までの早さ、地主の協力度、再建築の可否を見て選びましょう。

「価格」「スピード」「地主との関係性」はトレードオフの関係です。

以下では売却方法を判断する際の優先事項別の選び方を詳しくご紹介します。

「価格orスピード」どちらを優先するかで決める

借地権の売却方法は、高値を狙うなら個人への売却や同時売却、早さを優先するなら不動産専門業者による買取を選ぶのが基本です。

地主の協力度で決める

地主が協力的な場合は、地主への売却や底地との同時売却を進めやすくなります。

一方で買取に応じてもらえない場合は、個人への譲渡や借地権に対応できる専門業者への相談も選択肢になるでしょう。

地主の協力が得られない場合は、借地権の売却実績が豊富な不動産会社へ相談してください。地主との交渉方法や売却の進め方についてアドバイスを受けられます。

物件の市場性（立地・再建築可否）で決める

市場性が高い借地権は個人への売却、立地や再建築条件に不安がある場合は買取や地主への売却を検討しましょう。

特に再建築不可物件は売却が困難な条件のため、早く売りたい場合は買取業者の検討もおすすめです。

売却方法を検討するためにも、一括査定サイトを活用して相場感や市場性を確認してみましょう。
▶︎おすすめの一括査定サイト

地主との関係を維持したいかで決める

地主との関係を維持したい場合は、個人への売却を急がず、地主への売却や承諾条件の相談から進める方法が向いています。

地主と円満な関係性を維持している方が売却価格は高くなりやすい傾向があります。一方で関係が悪化している場合は、交渉が難航し、承諾条件が厳しくなることもあります。

地主との関係に不安がある場合は、売却や買取業者の利用を検討してください。

税負担や取得費の状況を確認して決める

借地権の売却方法は、売却益にかかる税負担や取得費を確認し、手残りが多く残る方法を選びましょう。

適切なシミュレーションをせずに売却すると、手元に残る現金が想像以上に少なくなることがあるため注意してください。

所有してからの年数や売却時の特例の利用、また過去の経費計上の選択で大きく税負担は変化します。

借地権の売却では、査定額だけでなく譲渡承諾料や税金を差し引いた「手残り額」で比較することが大切です。

まずは借地権付き物件の売却価格の目安を明確にし、手元にいくら残るのかをシミュレーションしてみましょう。
▶︎借地権の売却におすすめの一括査定サイト

借地権の売却方法別の価格差（更地価格4,000万円の場合）

更地価格4,000万円の借地権でも、売却方法によって手残り額は変わります。

借地権の査定額は借地権割合だけでなく、立地や建物状態、再建築可否、地主の承諾条件で変わります。

国税庁では譲渡所得を売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算すると案内されており、地主へ支払う名義書換料なども譲渡費用の例に含まれます。（参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」）

更地価格4,000万円、借地権割合60％なら借地権価格は約2,400万円が目安ですが、承諾料、仲介手数料、税金、解体費などを差し引くと手残りは変わります。

査定額だけでなく、最終的に手元に残る金額まで確認したうえで売却方法を選びましょう。

地主売却なら約2,000万〜2,300万円が目安

地主へ売却する場合は更地価格4,000万円に対して、約2,000万〜2,300万円が目安です。

譲渡承諾や買主探しの手間を減らせるため、早く整理したい場合に向いているでしょう。

一方で、買主が地主に限られるため価格交渉で不利になり、個人への売却や同時売却より安くなる傾向です。

地主へ交渉する前に借地権の査定額を取り、承諾料、建物状態、再建築可否を踏まえた相場感を持って進めましょう。

買取業者なら約1,700万〜2,200万円が目安

買取業者へ売却する場合は更地価格4,000万円に対して、約1,700万〜2,200万円が目安です。

買取業者は地主交渉の負担や再販売リスク、購入後のリフォーム費用などを見込んで価格を設定するため、売却価格は低くなりやすい傾向があります。

一方で、買主探しの期間を短縮でき、再建築不可や建物老朽化、地主交渉の難航がある借地権でも相談可能です。

買取を検討する場合は、複数社の査定額、買取条件、地主交渉の方針を比べ、価格とスピードのどちらを優先するか決めましょう。

同時売却なら約2,800万〜3,200万円になる可能性あり

更地価格4,000万円の場合、底地との同時売却なら約2,800万〜3,200万円が目安になります。

同時売却は、借地権と底地を所有権としてまとめて売る方法です。借地権単独で売却する場合と比べて購入を検討する人が増えやすく、価格が上昇するケースもあります。

所有権として売却できるため、借地権単独の場合より住宅ローンを利用しやすくなり、購入希望者の対象が広がることも価格が上昇する要因のひとつです。

ただし地主の協力が前提となり、売却価格の配分比率や諸費用の負担で調整が必要です。

同時売却を検討する場合は、地主の売却意向、配分比率、仲介手数料、税金を差し引いた手残り額を複数社の査定で比べましょう。

借地権売却で失敗する人の共通点

借地権売却で失敗しやすいのは、地主の承諾条件や承諾料、手残りを見ないまま、査定額だけで売却方法を決めるケースです。

地主の譲渡承諾や名義書換料、建替承諾料、更新料などが関係し、費用を差し引くと手残りが想定より少なくなる場合があります。

承諾料を事前確認せず話を進める

承諾料を確認せず売却活動を始めると、買主が見つかった後に地主から高額な承諾料を求められ、手残りが大きく減るケースがあります。

借地権を個人へ売る場合は、地主の譲渡承諾に加え、名義書換料や建替承諾料、増改築承諾料、更新料の有無も確認が大切です。

国税庁では地主の承諾を得るために支払った名義書換料なども譲渡費用の例に含まれると案内されているため、承諾料の税務上の扱いも確認しましょう。（参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」）

借地権価格2,400万円で承諾料が10％なら約240万円が目安ですが、実際の金額は契約内容や地主との交渉で変わります。

項目	確認する内容
借地権価格	2,400万円（更地価格4,000万円×借地権割合60％の例）
承諾料	約240万円（借地権価格の10％を想定した例）
手残り	売却価格から承諾料や税金、諸費用を差し引いて確認する

承諾料の相場は目安のため、借地契約書で譲渡や建替えの条件を見直し、不動産会社へ確認してから売却準備を進めましょう。

再建築不可を軽視する

再建築不可を軽く見ると、買主が限られ、査定額や売却期間に影響します。

建て替えができず住宅ローンも使いにくい再建築不可物件は、一般の買主より買取会社の方が進むケースもあるでしょう。

再建築不可物件は、建築基準法上の接道義務を満たしていないケースが多く、建て替えができないため売却が難しくなる傾向があります。（参考：e-Gov法令検索「建築基準法第43条」）

物件条件	売却難易度	影響
再建築可能	低め	住宅ローンを利用できる買主を探せる
再建築不可	高め	購入層が限られるため、価格低下や売却期間が長引くことがある

売却前に接道条件や建築制限、借地契約を確認し、再建築不可や老朽化がある場合は、借地権や訳あり物件に対応できる会社へ相談しましょう。

複数査定を取らず価格を信じる

借地権売却では、1社の査定額だけで売却方法を決めると失敗しやすいです。

取引事例や査定方法に差が出やすいため、借地権に慣れていない会社の査定だけで決めると、地主交渉や承諾料を踏まえた手残りを見落とすおそれがあります。

確認すること	見るべきポイント
地主交渉の経験	譲渡承諾や承諾料の相談に対応できるか
売却方法の提案	地主売却、個人売却、買取、同時売却を比べて提案できるか
手残りの説明	承諾料や税金、諸費用を差し引いた金額を示してくれるか

借地権は不動産会社によって査定額や売却方針が大きく異なることがあります。

複数社に査定を依頼し、売却価格だけでなく、地主交渉の進め方や手残り額まで比べてから売却方法を選んでください。

売却までの具体的な流れ【5ステップ】

借地権の売却は、相場把握、地主意向確認、売却方法決定、承諾取得、契約・決済の順で進めます。

所有権不動産と違い、地主の譲渡承諾や承諾料、建物名義変更、借地契約の引き継ぎが関係するため、手順ごとに確認しましょう。

借地権売却では、通常の不動産売却よりも地主との調整が重要です。特に譲渡承諾や承諾料、建替承諾、地代・更新料などの条件は買主の購入判断にも影響します。

売却活動を始める前に、どこまで地主と合意できるかを確認しておきましょう。

①相場把握

相場把握では借地権に強い不動産会社へ査定を依頼し、売却価格と手残りを確認してください。

借地権の査定では、借地権割合だけでなく、建物状態や再建築可否、契約の残存期間、地主の承諾条件なども確認されます。

再建築不可とは建て替えに制限がある状態を指し、買主が限られやすく査定額や売却方法に影響します。

査定時は、地主売却、個人への売却、専門業者買取、同時売却の可否に加え、承諾料や仲介手数料、税金を差し引いた金額で比較しましょう。（参考：借地権の売却方法別の価格差（更地価格4,000万円の場合））

相続した借地権を売る場合は、建物の相続登記が完了しているかも確認してください。相続登記は、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。（参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）

②地主意向確認

地主意向確認では、譲渡承諾の可否、承諾料、買取意向、同時売却の可能性を売却前に把握しておきます。

個人へ借地権を売却する場合は、地主の譲渡承諾が必要になるため、協力可否や名義書換料、承諾料、買取意向を事前に確認してください。

地主が土地の売却にも前向きな場合は、借地権と底地をまとめて売る同時売却を検討できます。

売却条件を一方的に伝えず不動産会社を通して相談すると、関係悪化や承諾取得の遅れを避けやすくなるでしょう。

③売却方法決定

売却方法は、価格、売却スピード、地主の協力度、再建築可否をもとに判断します。

価格を重視する場合は、地主の協力や建物状態、再建築条件に問題がないかを確認し、個人への売却や同時売却を検討してください。

早く現金化したい場合や、再建築不可・古家あり・地主調整が難しい場合は、専門業者の買取も選択肢になります。

売却方法は複数社の査定結果から承諾料や税金、解体費、測量費を差し引いた手残りで比べ、相続した借地権では相続人全員の同意も確認が必要です。

④承諾取得

個人へ借地権を売却する場合は、地主から譲渡承諾書を取得し、承諾料や名義書換料を必ず書面で残してください。

譲渡承諾書は地主が借地権の譲渡を認めた書面で、買主や金融機関が確認する場合もあるため、譲渡承諾の範囲、名義書換料、承諾料、建替承諾の有無を明記します。

借地借家法第19条では、地主が譲渡や転貸を承諾しない場合、裁判所が承諾に代わる許可を出せると定められています。（参考：e-Gov法令検索「借地借家法第19条」）

地主と合意できない場合の制度ですが、申立てには時間や費用がかかるため、まずは不動産会社や弁護士に相談しましょう。

⑤契約・決済

契約・決済では、売買契約、承諾料支払い、建物名義変更、借地契約の引き継ぎを確認します。

売買契約では売却価格、引き渡し日、承諾料の負担者、契約不適合責任の範囲を確認し、決済時は承諾料や名義書換料、仲介手数料、税金、解体費を差し引いた手残り額も把握しておきましょう。

建物を売る場合は売主名義への相続登記後に買主へ所有権移転登記を行うため、登記申請の代理は司法書士へ相談してください。（参考：法務局「不動産登記申請手続」）

買主へ引き継ぐ地代、契約期間、更新条件、建替え時の扱いは、売買契約書と借地契約書の両方で確認が必要です。

契約締結後に条件の認識違いが起きないよう、承諾書・売買契約書・借地契約書の内容を不動産会社や司法書士とすり合わせておくと安心です。

借地権売却でかかる費用

借地権の売却では承諾料、仲介手数料、税金、測量費、解体費、登記費用を差し引いた手残り額で比べましょう。

売却価格が高く見えても、地主への承諾料や名義書換料、仲介手数料、税金などを差し引くと、手元に残る金額が想定より少なくなる場合があります。

費用の名称や金額は契約内容や売却方法、建物状態で変わるため、売却前に借地契約書、建物登記、各費用の見積もりを見ておきましょう。

借地権売却では、売却価格そのものではなく「売却価格−承諾料−仲介手数料−税金−その他費用」で残る金額を見る必要があります。

査定額が高くても、諸費用によっては手残り額が少なくなるため、売却方法ごとの費用も確認しておきましょう。

譲渡所得税が約20〜40%かかる

譲渡所得税は売却価格そのものではなく、売却益が出た場合にかかる税金です。

国税庁では、土地や建物を売ったときの譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算すると案内しています。（参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた」）

所有期間が5年を超えるかで税率は変わり、相続した借地権は取得費が分かりにくい場合もあるため、売却前に税理士や税務署へ相談しておくと安心です。

所有期間	税率の目安	売却益500万円の場合の税額	ポイント
5年超（長期譲渡）	約20%	約100万円	短期譲渡より税負担を抑えやすい
5年以下（短期譲渡）	約40%	約200万円	税率が高く、手残りに影響しやすい

税額は売却益や取得費、譲渡費用、所有期間で変わるため、査定額だけでなく税金を差し引いた手残りを試算しましょう。

取得費や譲渡費用によって税額は大きく変わるため、売却前に概算の税負担を確認しておくと安心です。

地主への承諾料は売却価格の約10％が目安

地主への承諾料は借地権価格の5〜10％程度が目安とされますが、契約内容や地主との交渉によって変わります。

承諾料は、個人へ譲渡する際に地主の承諾を得るための費用です。契約書によっては「名義書換料」や「譲渡承諾料」などの名称で記載されることがあります。

国税庁では、借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料なども、譲渡費用の例として示しています。（参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」）

借地権価格	承諾料5％の場合	承諾料10％の場合	注意点
2,400万円	約120万円	約240万円	実際の金額は契約内容や地主との交渉で変わる

承諾料は目安のため売却前に借地契約書を見直し、建替承諾料、更新料の有無も確認しましょう。

仲介手数料は最大で売却価格の3％＋6万円

不動産会社へ仲介を依頼して売却が成立した場合、仲介手数料が発生します。

国土交通省の報酬額表では、売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が上限に定められているためです。（参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬額」）

例えば売却価格2,400万円なら、仲介手数料の上限は78万円＋消費税です。

ただし、地主への直接売却や不動産会社による買取では仲介手数料が発生しない場合もあります。

売却方法ごとに仲介手数料がかかるかを確認し、手残り額に反映させましょう。

測量費や境界確定で50万〜90万円かかることも

借地権売却では、土地の境界が不明確な場合に測量費や境界確定費がかかることがあります。

買主や金融機関は土地の範囲や接道状況を見て購入を検討するため、境界が未確定なら売却前に土地家屋調査士へ相談しましょう。

項目	概算費用	理由
基本測量・図面作成	30〜40万円	調査や図面作成にかかる費用
道路との境界確定	10〜20万円	役所への申請や立ち会いが必要になる場合がある
隣地との境界確定	10〜30万円	隣地所有者の数や調整の難易度で変わる
合計	50〜90万円	土地条件によって100万円を超える場合もある

測量費は土地の形状や隣地・道路との関係で変わるため、売却方法を決める前に測量の要否を不動産会社へ相談してください。

建物解体費は100万円以上になる場合がある

更地渡しが条件になる場合、建物の解体費が100万円以上かかることがあります。

解体費は建物の構造や延床面積、前面道路、残置物の有無で大きく変わるため、売却前に見積もりを取りましょう。

木造住宅の解体費は坪4万〜6万円が目安で、30坪の場合は約120万〜180万円になりますが、現地状況で変わるため複数社から見積もりを取るのが大切です。

借地契約で更地返還が必要な場合でも、地主交渉や買取業者への売却で進め方が変わるため、契約書で解体の要否を事前に確認しておきましょう。

建物の名義変更費用が1万〜2万円かかる場合もある

借地権そのものは登記されていない場合もありますが、借地上の建物を売るときは名義変更や登記費用がかかることがあります。

建物の所有権移転登記では登録免許税や司法書士報酬がかかり、抵当権が残っている場合は抹消登記も必要です。

国税庁では抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円とされ、司法書士へ依頼する場合は別途報酬がかかります。（参考：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」）

登記簿上の住所や氏名が現在と異なる場合は変更登記が必要になることもあるため、売却前に登記事項証明書を確認し、司法書士へ相談しましょう。

借地権売却に強い不動産会社を選ぶ基準

借地権の売却では、地主交渉や承諾料、再建築可否まで説明できる不動産会社を選びましょう。

価格や手残りは、地主の承諾、名義書換料、底地との関係、建物状態によって変わるためです。

国税庁の路線価図で借地権割合を確認できますが、実際の売却価格は再建築可否や地主承諾の条件も踏まえて決まります。（参考：国税庁「路線価図の説明」）

借地権売却では、査定額の高さだけで会社を選ぶと失敗することがあります。

地主交渉の経験や同時売却の提案力、手残り額の説明まで含めて比較することが大切です。

同時売却の実績がある会社を選ぶ

借地権と底地をまとめて売却したい場合は、同時売却の実績がある会社を選びましょう。

同時売却は通常の不動産売却よりも調整事項が多いため、地主との交渉経験が豊富な会社かどうかが重要です。

同時売却は借地権と底地をまとめて売る方法で、借地権だけで売るより価格が上がることもあります。

国税庁は路線価図で借地権割合をA〜Gの記号で示しており、同時売却では地主との条件調整や売却価格の配分にも関係します。（参考：国税庁「路線価図の説明」）

成約実績だけでなく、地主との交渉方法や売却価格の配分についてどのように提案するのかも確認しておきましょう。

地主交渉に慣れている会社を選ぶ

借地権売却では、地主交渉に慣れた不動産会社を選びましょう。

個人へ借地権を売却する場合は、地主の譲渡承諾が必要になり、承諾料や名義書換料、建替承諾の有無で手残りや売れやすさが変わります。

そのため、地主との交渉経験が豊富で、譲渡承諾書の取得までサポートできる会社を選ぶことが重要です。

依頼前には次のチェックリストを参考に「地主への連絡は誰が行うのか」「承諾料の交渉経験があるか」「譲渡承諾書の取得まで支援できるか」を聞いておくと、対応範囲を把握できるでしょう。

買取と仲介の両方を提示できる会社を選ぶ

売却方法が決まっていない場合は、買取と仲介の両方を提示できる会社を選びましょう。

借地権の売却では、価格を重視するか、スピードを重視するかによって最適な方法が変わります。

仲介は高値を狙いやすい一方で売却まで時間がかかる傾向があり、買取は価格が下がりやすい反面、短期間で現金化しやすいのが特徴です。

買取価格と仲介価格の両方を提示してもらえれば、それぞれの手残り額や売却期間を比較したうえで、自分に合った売却方法を選べます。

査定時は借地権割合や建物状態、再建築可否、承諾料が価格にどう反映されたかを確認し、査定額だけでなく最終的な手残り額まで比較しましょう。

借地権売却におすすめの一括査定サービス

借地権の売却では、査定額だけでなく地主交渉や承諾料を含めた「手残り額」で比較することが大切です。

所有権不動産と異なり、借地権では地主の譲渡承諾、承諾料、再建築可否、契約内容によって査定額が変わるため、1社だけでは提示額の妥当性や対応力を見極めにくい場合があります。

一括査定は借地権に強い会社を探す手段として使用し、複数社へ依頼して個人への売却、地主売却、買取、同時売却など、売却方法ごとの違いを見比べましょう。

まずは、借地権売却で相談先を探すときに使いやすい一括査定サービスを比較します。

サービスを選んだあとは、査定額の高さだけでなく、承諾料を差し引いた手残りや地主交渉の方針まで確認しましょう。

査定後は複数社から連絡が来る場合があるため、対応できる時間帯を決めて査定額の根拠、手残り額、地主交渉の進め方まで比較して依頼先を選んでください。

借地権は不動産会社によって提案内容が大きく異なるため、少なくとも2〜3社は比較することをおすすめします。

すまいステップ｜借地権売却に強い担当者で安心

すまいステップは、一定の実績基準を満たした、質の高い担当者のみを紹介する不動産一括査定サイトです。

査定担当者に「宅建士保有」「売買仲介実績100件以上」などの独自基準を設け、不動産比較サイト調査（参考：すまいステップ 公式サイト）では所有権移転率で第1位を獲得しています。

また、評価の低い会社を排除する「イエローカード制度」や、税制・売却相場を解説した専門家監修の記事も提供されているのも特徴です。

すまいステップがおすすめな人

すまいステップは地主との交渉を経験豊富な営業担当者に任せたい人におすすめです。

「売買経験5年以上」「累計100件以上の実績」などの基準を満たした担当者のみが紹介されるので、複雑な権利関係の調整にも対応しやすいのが特徴です。

またコンプライアンスを重視した会社が選ばれているため、地主との関係を壊さない丁寧な対応を求める方にも適しています。

すまいValue｜大手6社運営で初めての借地権売却も安心

すまいValueは、大手不動産仲介会社6社が共同で運営している一括査定サービスです。

借地権売却では地主との交渉や権利関係の整理が必要になるケースもありますが、大手仲介会社へ直接査定を依頼できるため、複雑な案件でも相談しやすいのが特徴です。

自社のユーザーアンケートでは、95.5％が「トラブルなく安心して取引できた」と回答があり、大手仲介会社に直接依頼できる安心感が評価されています。

またFPや税理士による相談会や不動産知識を解説した「すまいValueマガジン」などのサポートも充実しています。

すまいValueがおすすめな人

すまいValueは地主との交渉に不安がありつつ、高値売却を目指す方におすすめのサービスです。

すまいValueを運営する6社はいずれも大手不動産会社で、組織力や法務体制が整っています。

個人の不動産会社では対応が難しい「気難しい地主」や「寺社・法人」との交渉も円満な合意ができる可能性が高いです。

HOME4U｜NTTデータグループ運営の安心感

HOME4U（ホームフォーユー）は、マンション・戸建て・土地の売却に対応した不動産一括査定サービスです。

全国の不動産会社と提携しているため、借地権売却に対応できる会社を効率よく探せます。

2001年にサービスを開始した日本初の不動産一括査定サービスで、20年以上の運営実績を持つ信頼性の高いサービスです。

HOME4Uがおすすめな人

HOME4Uは、どの不動産会社に相談すべきかわからない初心者にこそおすすめのサービスです。

提携先の質が高く、借地権の取扱実績がある会社と効率よくマッチングできます。

大手だけでなく地域密着型の優良企業とも提携しているため、エリア特性が強い借地権でも対応可能です。

借地権売却時によくあるQ＆A

借地権売却では、地主の承諾、承諾料、名義変更、建物登記、住宅ローン残債を事前に見ておきましょう。

通常の不動産売却と手続きが異なり、個人へ売る場合は地主の譲渡承諾や借地契約の内容が影響します。

地主が借地権売却を承諾しない場合はどうなりますか？

地主の承諾が得られない場合は、専門会社や弁護士へ相談し、裁判所の許可申立ても含めて対応を検討してください。

借地権を個人へ売却するには原則として地主の承諾が必要で、承諾されない場合は借地借家法に基づき裁判所へ許可を申し立てることができます。（参考：e-Gov法令検索「借地借家法第19条」）

裁判所の手続きは時間や費用がかかり地主との関係にも影響するため、まずは借地権に詳しい不動産会社や弁護士へ相談しましょう。

承諾料を払わないと借地権は売却できませんか？

承諾料が必要になるケースは多いものの、金額や支払い条件は契約内容や地主との交渉で変わります。

承諾料や名義書換料の有無は借地契約書に記載されているケースもあるため、売却前に契約書を見直し、地主との交渉条件を把握しておきましょう。

再建築不可の借地権でも売却できますか？

再建築不可の借地権も売却できますが、住宅ローンを利用しにくいため買主が限られ、価格や売却期間に影響します。

借地権や訳あり物件に対応できる不動産会社なら売却できる可能性があるため、複数社の査定で仲介と買取の進め方を比べてみましょう。

借地権だけ売却して底地はそのままでも問題ありませんか？

地主の承諾を得られれば、借地権だけを売却できます。

借地権のみを売却する場合は買主が借地契約を引き継ぐため、地代や更新料、建替承諾、譲渡承諾料の条件を説明できるようにしておきましょう。

買主が限られるため、地主が底地売却に前向きなら同時売却も検討してください。

住宅ローンが残っている借地権物件は売却できますか？

売却代金や自己資金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。

ローン残債を売却価格が下回る場合は不足分を自己資金で補うか、金融機関へ任意売却を相談しましょう。

売却前にローン残債、査定額、諸費用、承諾料を確認し、完済できるかを把握しておくことが大切です。

借地権の名義変更には地主の承諾が必要ですか？

個人へ借地権を譲渡する場合は、原則として地主の承諾が必要です。

民法では賃借権の譲渡に賃貸人の承諾が必要なため、建物名義を変えるだけで借地権の譲渡や契約承継が完了するとは限りません。（参考：e-Gov法令検索「民法第612条」）

借地権は土地を借りる権利のため、売却前に借地契約書で譲渡承諾、名義書換料、建替承諾の条件を確認しましょう。

借地権の名義変更料はいくらかかりますか？

名義変更料や譲渡承諾料は、借地契約の内容や地主との交渉で変わります。

借地契約書では名義書換料や譲渡承諾料、承諾料などの名称で記載され、金額は借地権価格の一定割合が目安になるためです。

国税庁では借地権を売るときに、地主の承諾をもらうために支払った名義書換料なども譲渡費用の例として示しています。（参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」）

売却前に地主へ条件を確認し、承諾料や名義変更料を差し引いた手残り額を確認しておきましょう。

相続した借地権を売却するには名義変更が必要ですか？

相続した借地権を売却する場合は、建物の相続登記や相続人間の合意が必要になることがあります。

借地上の建物が被相続人名義のままだと売買契約や所有権移転登記が進まないことがあるため、相続人間で売却者と代金の分け方を決めておきましょう。

法務省によると相続登記は不動産取得を知った日から3年以内に申請義務があるため、相続した借地上の建物を売る前に名義を確認します。（参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）

相続登記や遺産分割が必要な場合は、司法書士や弁護士へ相談しながら進めましょう。

借地権の売却方法は「優先順位」で決めよう

借地権の売却で後悔しないためには、「高く売りたいのか」「早く売りたいのか」「地主との関係を重視したいのか」を整理することが重要です。

借地権の売却方法には、地主への売却、個人への売却、専門買取業者への売却、底地との同時売却があります。

それぞれ価格や売却スピード、地主との調整のしやすさが異なるため、自分の状況に合った方法を選びましょう。

また、地主との関係性や売却状況によっても、優先される売却方法は異なります。

借地権は不動産会社によって査定額や売却方針が大きく異なるため、まずは複数社へ査定を依頼し、価格だけでなく承諾料や諸費用を差し引いた手残り額まで比較することが重要です。

一括査定を活用して相場を把握し、地主との交渉や売却方法を検討してみてください。