借地権の売却時は「地主の承諾」が必要！交渉前の準備と流れも解説

借地権は、地主（底地権者）の承諾がなければ原則として売却できません。

借地借家法では借地権を第三者へ譲渡する場合、土地の利用者が変わる際は地主の権利や契約条件に影響が生じるため地主の承諾が必要とされています。

借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
（引用：借地借家法第19条）

一般的な借地契約では「地主の承諾なしでの譲渡は禁止」と定められ、無断で売却した場合は契約違反や契約解除のリスクが発生します。

また地主の承諾が得られない場合には、裁判所の許可（借地非訟）を利用するなど別の手続きが必要になる場合もあります。

この記事では、借地権売却における地主承諾の仕組み、承諾料の相場、売却の流れ、承諾が得られない場合の対処方法までを整理し、ご自身の状況にあった売却方法を判断できるよう解説します。

借地権の売却時は「地主の承諾」が必須

借地権の売却は地主と借主の信頼関係に基づき、地主の承諾が必要です。

借地借家法第19条では、借地権を売却して第三者に譲渡する場合は原則、地主の承諾が必要と定められています。

理由	ポイント	根拠
借地権は土地を借りる権利	売却すると地主の契約相手が変わる	土地賃貸借契約
法律で承諾が必要	第三者へ譲渡する場合は地主承諾が必要	借地借家法19条
地主の利益を守るため	地代を払う相手や土地利用者が変わる	地主保護の制度

借地借家法により借地権の譲渡には地主の承諾が必要とされているから

借地借家法第19条では借地権の譲渡には地主の承諾が必要と定められています。

借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。（引用：借地借家法第19条）

借地権の譲渡は地主への交渉承諾を取る必要があるため注意しましょう。

借地権を譲渡すると土地の利用者が変わり地主の利益に影響するから

借地権の譲渡は、賃料の不払いなど地主の利益に影響するリスクがあります。

地主のリスクを踏まえ、事前の交渉や承諾を行いましょう。

承諾なしで売却すると契約違反や契約解除のリスクがあるから

借地権の売却時、地主の承諾は法的義務として民法第612条に定められています。

『賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。（引用：民法第612条）』

地主に黙って名義変更や売却を行った場合には賃借権を失う恐れがあります。

借地権の売却を検討している方は地主への交渉や相談を行ってください。

借地権を売却する前に地主との交渉準備として何をしておくべき？

借地権の売却では地主の承諾を得るための事前準備が重要です。

契約書を手元に用意し、借地契約内容をしっかりと確認してください。

確認項目	チェックポイント
地代	・現在の地代（月額・年額）を確認 ・過去に地代改定があったか ・地代の滞納がないか
借地契約書	・借地契約の種類（旧法／普通借地権／定期借地権） ・契約期間と更新条件 ・譲渡承諾や名義書換料の記載有無
建物の登記	・建物の所有者が借地人本人か ・未登記建物がないか ・住宅ローンなど抵当権の有無
地主との関係	・過去のトラブルの有無 ・地主の連絡先や管理会社の確認 ・譲渡承諾の交渉が可能か
相談先	・借地権に強い不動産会社 ・弁護士や司法書士などの専門家 ・借地権の売却実績がある業者

ここでは地主の承諾を得る前に準備すべきことや確認しておくポイントをご紹介します。

事前に確認しておくことで地主との交渉がスムーズに進むためぜひ参考にしてください。

未払いの地代がある場合は事前に精算しておく

未払いの地代がある場合は、事前に精算しておきましょう。

滞納金があるまま交渉にいくと売却の承諾ではなく、契約解除（立ち退き）を申し出される可能性があるため注意してください。（参考：民法第541条）

地主と交渉する際には清算の証明として振り込み明細書や最新の地代通帳などを準備しておくとスムーズです。

地主との良好な関係性を築くためにも地代を事前に支払ってから、交渉を行ってください。

借地契約書を確認して譲渡条件を把握しておく

売却前には借地権契約書を確認しておきます。

借地権の譲渡条件や地主の承諾要件は契約内容によって左右されます。

借地権契約書の確認項目を以下の表にまとめました。

特に重要なのは「譲渡承諾に関する記載」と契約期間、特約の有無です。
譲渡承諾に関する記載では特約欄を確認し、書面による承諾が必要かを確認しましょう。

「契約期間」も旧法と新法どちらが用いられるかを確認してください。

借地契約の残り期間が短い場合は、更新料と承諾料の両方を請求してくる場合もあります。

事前に両方を合算した金額を確認したうえで、交渉する準備をしておくと安心です。

借地権に強い不動産会社へ相談しておく

借地権を売却する前に借地権に強い不動産会社へ相談し、地主との交渉準備や売却の見通しを立てましょう。

一般の不動産売却と異なり、借地権売却では承諾料（名義変更料）の支払いが必要です。

承諾料には法律で決まった固定額がなく、地域の慣習や借地権価格に基づいた相場で決まるため法定外の金額を言われる可能性もあります。

しかし事前に借地権に強い不動産会社に相談しておくと、エリアでの取引事例や地主の傾向を熟知しているため安心です。

借地権に強い不動産会社の選び方については以下の表を参考にしてください。

借地権売却で必要になる「地主承諾料」の相場はいくら？

借地権の売却時に地主に支払う「譲渡承諾料（名義書換料）」は借地権価格の5〜10％程度が一般的な目安です。

承諾料は法律で定められておらず、地主との交渉で決定します。

地域や契約条件によっては10％を超える場合もあるでしょう。

承諾料の相場は借地権価格の10％前後

借地権売却時の譲渡承諾料の相場は借地権価格の10％前後が一般的です。

地主が譲渡を承諾しない場合、裁判所に「借地権譲渡承諾に代わる許可」を申し立てた際の算定基準が、借地権価格の10％程度だからです。（参考：借地借家法第19条）

ただし10%はあくまで目安で、借地権価格の一定割合を基準に交渉で決定します。

以下に簡易的なシュミレーションを表でまとめているので、請求額の目安にしてください。

借地権の条件や立地によって承諾料が高くなることがある

借地権売却時の譲渡承諾料は借地権の状況や立地によって変動します。

なぜなら建物によって条件や立地が異なるからです。

例えば建物の構造が鉄骨か木造かによって借地権の残存期間や地主の土地利用の制限度合いは変化します。（参考：国立国会図書館「旧借地法第2条および第5条」）
また立地が商業地や利用目的が収益物件の場合は承諾料は高くなる傾向があるでしょう。

承諾料の相場はあくまで目安で、地主との交渉次第によって変化します。

地主との交渉次第で承諾料を抑えられる場合がある

借地権売却時の承諾料は交渉によっては一般的な10%よりも抑えられる可能性があります。

承諾料が抑えられるケースは以下のような場合です。

相場を逸脱したような承諾料を請求された場合、交渉の余地はあり必ず受け入れる必要はありません。

地主との関係性が悪化しそうな場合は、専門家の介入も視野に入れて進めましょう。

借地権売却時の流れ（査定〜契約まで）

売却手順は「査定→買主検討→承諾交渉→契約→決済」の順で進みます。

借地権の売却では「地主（底地権者）の承諾」が重要です。

手続きは地主を通してから進めるのがポイントです。

ただしすべてが地主の承諾が必須ではなく、個別事情によって順序が前後する場合もあるため注意が必要です。

ここでは売却の流れを詳しく説明します。

借地権の査定を依頼する

まずは相場感を掴むために複数の不動産会社へ査定を依頼します。

【査定時に必要な情報一覧】

借地権は路線価のような公的な価格がなく、価格は条件や立地・地主との関係性によって変化します。

各不動産会社では独自の成約事例や顧客データを持っているので査定額には数百万円の差が出る場合もあります。

あくまでも査定額は相場の目安で成約額ではありません。

複数社の見積もりを確認し、売却前に相場感を掴んでください。

地主へ承諾交渉を行う

査定額を把握し納得できた場合は地主への承諾交渉を行います。

交渉時には以下の項目を伝えましょう。

地主との交渉は借地人である本人が交渉するのが一般的ですが、売却を前提としている場合は不動産会社が代行する場合もあります。

地主との関係が悪化している場合には専門家への依頼も可能です。

承諾料や条件調整は本人よりも不動産会社や専門家が対応した方が成功する場合もあります。（参考：地主との交渉が不安なら専門家に任せる）

売買契約を締結する

地主の承諾を取得後、売買契約を締結します。

その際に通常の不動産売却とは異なり、重要事項説明書作成前に必ず条件確定を確認しておくのがポイントです。

重説を作成し、売買契約を結んだ後に地主から「承諾しない」「法外な承諾料を要求された」などのトラブルが発生すると、売主は買主に対して契約を履行できなくなります。

のちのトラブル防止にもつながるため、売買契約前に重要事項説明書は前倒しで確認するようにしてください。

名義変更・決済を行う

売買契約を締結後、決済と名義変更を行い売却が完了します。

借地権売却の決済では通常、以下の手続きが同時に行われます。

決済には売主・買主のほか、地主と司法書士や不動産会社が一般的に立ち会います。

【決済時の確認事項】

地主への承諾料は、決済が完了したその決済代金から支払います。

借地権の売却で地主の承諾が得られない場合はどうする？

借地権売却で地主の承諾が得られない場合でも売却は可能です。

地主が承諾しない時対応方法を以下の表にまとめました。

それぞれの売却方法にはメリットと注意点がありますが、特に借地非訟は地主との関係が悪化するため使う際は注意が必要です。

以下では地主の承諾が得られない場合の売却方法を詳しく解説します。

裁判所の許可（借地非訟）を利用して売却する

地主が借地権の譲渡を承諾しない場合、裁判所が地主の承諾に代わる許可（借地非訟）の利用が可能です。

借地非訟は、地主が合理的な理由なく承諾を拒否した場合でも、借地人が借地権を処分できるようにする制度です。（参考：借地借家法第19条）

項目	内容
定義	地主が借地権の譲渡や建替えを承諾しない場合に、裁判所が地主の承諾に代わる許可を出す手続き
制度の目的	地主が不合理に承諾を拒否することで借地権の利用や処分ができなくなるのを防ぐ
根拠法令	借地借家法 第17条〜第20条
主な対象ケース	① 建物の譲渡（借地権売却） ② 建物の建替え・増改築 ③ 借地条件の変更
申立人	借地人（借地権を譲渡・建替えなどしたい人）
申立先	借地（土地）の所在地を管轄する地方裁判所
決定内容	裁判所が地主の承諾に代わる許可を出すかどうかを判断
主な費用	申立手数料（印紙代）、弁護士費用、鑑定費用など
決定条件	裁判所が定めた承諾料（名義書換料）を地主に支払うこと
解決期間	約6ヶ月〜1年程度

借地非訟は正当な理由なく譲渡を拒否している場合のほかに、地主が提示した承諾料が高すぎる場合などでも利用可能です。

解決までには半年から1年程度時間がかかり、売却代金が入る前に弁護士の着手金や裁判所の予納金など約70〜80万円のまとまったお金が必要です。

また地主との関係も悪化するため、最後の手段として捉えておくといいでしょう。

地主に借地権を買い取ってもらう

地主が借地権の譲渡を承諾しない場合、最もスムーズな取引は地主に借地権を買い取ってもらう方法です。

地主買取は手続きがスムーズな他にも、トラブルになりにくく仲介手数料などの費用も最小限で抑えることができます。

ただし地主によって価格が提示されるため、相場価格よりも安くなりやすい点には注意が必要です。

スムーズに円満に売却できる確率は高い方法ですが、高値を目指すのは難しいでしょう。

借地権専門の業者に相談して地主との交渉を進める

地主との関係性が悪い、もしくは遠方などで自力での交渉が難しいケースでは、借地権専門業者を通しての交渉が有効です。

借地権専門業者は地主の承諾が得られない、揉めている状況でも、自社での直接買取や地主交渉を代行が可能です。

第三者である業者が間に入ると冷静に資産運用の提案として話を整理できる可能性が高くなるでしょう。

あくまでも地主との交渉代行であり、地主の承諾がなければ売却はできない点には注意してください。

第三者の買主を見つけて地主と承諾交渉する

地主の承諾が得られない場合でも、第三者の買主を見つけて具体案を提示し承諾交渉をする方法もあります。

「停止条件付売買契約」と呼ばれる方法で、地主の譲渡承諾が得られることを条件に結ぶ契約です。（参考：民法第127条）

買主が具体的に決まっていることで属性や承諾料の提示など具体的な話が進みやすく、地主への交渉が通りやすくなるのが特徴です。

専門業者の買取よりも市場価格に近い高値が狙えるのがメリットですが、地主の承諾権がないとローンが組めず買主が限られる点には注意が必要です。

また承諾が得られない場合は契約は白紙に戻る点も理解しておいてください。

【診断】あなたに合う借地権売却方法は？

自分にあった借地権売却方法はスピードと価格のどちらを優先するかによって決まります。

以下のフローチャートを参考にで自身に合った売却方法を確認しましょう。

借地権売却の方法は、地主の承諾状況や売却の目的によって大きく4つに分かれます。

早く売却したいなら借地権専門の買取業者を優先する

地主の承諾を得られて、現金を早く手にしたい場合は借地権を専門の買取業者の利用がおすすめです。

専門業者であれば自己資金（現金）で購入するため、最も早く現金を手にできる売却方法です。

通常の仲介での売却が半年〜1年以上かかるのに対し、業者買取なら最短数日から2週間程度で現金化ができます。

ただし価格は市場価格の7〜8割程度と高値での売却が望めないため注意が必要です。

早く手放したい方に有効な売却方法です。

市場価格で売却したいなら第三者への売却がおすすめ

地主の承諾が得られている場合は、仲介業者を利用し一般購入者への売却が可能です。

地主の承諾があるため、買主は銀行で住宅ローンを組めるため市場価格に近い価格での売却が叶いやすいです。

ただし市場で買主が見つかるまで時間がかかる可能性があるほか、仲介手数料（3%＋6万円＋消費税）がかかる点に注意してください。

売却を急いでおらず、市場価格で売却したい人は第三者への売却も検討してください。

できる限り高値売却を狙うなら底地との同時売却を検討する

地主の承諾が得られ、高値売却を狙うなら地主との交渉次第で底地との同時売却は有力な選択肢です。

単独売買の場合では借地権と底地を合計しても更地価格の約79〜85%にしかなりませんが、同時売却であれば市場の満額での取引ができる可能性があります。

しかし地主との合意形成が重要になる点や売却までに時間がかかる点には注意が必要です。

売却を急がず、高値での売却を最優先に考える方におすすめの売却方法です。

地主が承諾しないなら専門家への相談や借地非訟を検討する

借地借家法では、地主が正当な理由なく承諾しない場合、裁判所が地主の承諾に代わる許可を出す「借地非訟」が認められています。

ただし借地非訟は解決までに時間がかかることが多く、地主との関係が悪化する可能性もあります。

まずは専門家に相談し交渉や売却方法を整理した上で、最終手段として借地非訟を検討してください。

借地権売却を成功させるポイント

借地権売却を成功させるには、市場相場を把握した上で専門家へ相談しながら進めましょう。

借地権売却では相場を知らず地主の言い値での売却や、専門家を入れずに交渉すると失敗しやすいです。

借地権取引の成約率が高い、地主との交渉経験がある不動産会社や専門家を選び、借地権売却を成功させましょう。

借地権に強い不動産会社へ相談する

借地権売却では「実績」「地主交渉力」「査定精度」の3つを基準に不動産会社を選びましょう。

借地権の売却では一般的な不動産売却と異なり、地主との交渉で結果が大きく変わります。

借地権取引の実績がある不動産会社を複数比較し、交渉力や査定精度を確認して相談先を選んでください。

複数の不動産会社に査定依頼する

借地権売却を成功させるには複数の不動産業者を比較します。

1社だけではその会社の査定額が高値なのかどうか比較する術がありません。

また査定時はあくまで目安に過ぎないため、高額査定だけで決めるリスクもあります。

借地権売買では売却価格もですが、地主や承諾料の交渉が重要です。

複数査定を通して担当者の対応力も確認するのがおすすめです。

地主との交渉が不安なら専門家に任せる

地主との関係性の悪化など交渉に不安を感じる場合は、専門家に任せるのも効果的です。

感情的になりがちな交渉も第三者である弁護士や専門家が介入すると、冷静に建設的な議論を行える場合があります。

交渉に対しストレスや不安がある場合や、関係性が悪化している場合は専門家の依頼を検討してください。

借地権売却におすすめの不動産一括査定

借地権売却におすすめの一括査定サービスは以下の3サービスです。

比較項目	すまいステップ	すまいバリュー	HOME4U
サービスの特徴	優良企業のみを厳選。担当者の質を重視。	超大手6社への直接依頼。権利調整のプロ集団。	NTTデータ運営。審査が厳しく、老舗・実力店が多い。
提携会社数	全国2,000社以上	超大手6社	約2,500社
対応エリア	全国	全国	全国
借地権対応の有無	◎	◎	◯
同時売却の調整	◯	◎	◯
地主交渉サポート	◯	◎	◯
向いている人	地主交渉を経験豊富な営業担当者に任せたい人	相続が絡む「複雑な借地権」を抱えている人	相談先がわからない地方物件や古い家の人

借地権の売却では、所有権不動産とは評価方法や買主層が異なるため、複数の不動産会社での比較査定が重要です。

以下では、借地権売却において比較検討しやすい代表的な一括査定・不動産サービスを3つご紹介します。

すまいステップ｜借地権売却に強い担当者で安心

すまいステップは担当者の質に特化した不動産一括査定サイトです。

査定担当者に「宅建士保有」「売買仲介実績100件以上」などの独自基準を設け、不動産比較サイト調査（参考：すまいステップ 公式サイト）では所有権移転率で第1位を獲得しています。

すまいステップがおすすめな人

すまいステップは地主との交渉を経験豊富な営業担当者に任せたい人におすすめです。

「売買経験5年以上」「累計100件以上の実績」などの基準を満たした担当者のみが紹介されるので、複雑な権利関係の調整にも対応しやすいのが特徴です。
借地権特有の名義書換料や更新料の相場観を熟知した、各社を代表する「エース級」の担当者とマッチングされやすいため、トラブルを未然に防げます。

すまいValue｜大手6社運営で初めての借地権売却も安心

すまいValueは、大手不動産仲介会社6社が共同で運営している一括査定サービスです。

自社のユーザーアンケートでは、95.5％が「トラブルなく安心して取引できた」と回答があり、大手仲介会社に直接依頼できる安心感が評価されています。

すまいValueがおすすめな人

すまいバリューは相続が絡む「複雑な借地権」を抱えている人におすすめのサービスです。
大手6社は、社内に法務・コンプライアンス専門部署や、提携する税理士・弁護士ネットワークを完備。
相続税の支払い期限までの売却や親族での揉め事などデリケートな問題に対し、法的に正しい手順でワンストップのサポートが受けられます。

HOME4U｜借地権に強い専門会社とのマッチング力

「HOME4U（ホームフォーユー）」は、マンション・戸建て・土地の売却に対応した一括査定サービスを無料で提供している一括査定サービスです。

2001年にサービスを開始し、運営歴は20年以上と日本で最も早く一括査定を提供した実績がある、信頼性の高いサービスです。

HOME4Uがおすすめな人

HOME4Uは、相談先がわからない地方物件や古い家の人におすすめのサービスです。
全国約2,300社のネットワークがあり、地方や特殊な権利関係に強い地域密着型の会社にもアプローチが可能です。

大手から地元企業まで幅広くマッチングされるため、他社で断られた物件でも売却先が見つかる可能性が高いです。

借地権売却に関するQ＆A

借地権売却は地主との交渉など通常の不動産売買とは異なる負担がかかります。

ここでは借地権売却に関するよくある疑問に答えました。

地主の承諾なしで借地権を売却することはできる？

原則、地主の承諾なしに借地権は売却できません。

借地借家法では、借地権の譲渡に地主の承諾が必要とされています。（参考：借地借家法第19条）

ただし買主を見つけてからや不動産会社や専門家を交えての交渉によっては、承諾が得られる場合があります。

どうしても承諾されない場合には借地非訟を利用する方法がありますが、手続きに時間と手間がかかるため最終手段として検討してください。

借地権の売却価格はどのように決まる？

借地権の売却価格は立地や契約条件、残存期間などの市場性のほか、地主との関係性によっても異なります。

借地権の売却は定まった基準がなく、地主の判断に委ねられています。

地主とのいい関係を維持できると交渉もスムーズに行く可能性が高いです。

借地権は相続した場合でも売却できる？

はい、可能です。

名義変更など所定の相続手続きを踏んだのちに、地主の承諾を得てから売却を行なってください。

裁判所の許可を得れば、希望相手に借地権を売却できる？

いいえ、必ずしも希望する相手に売れるわけではありません。

裁判所が地主の承諾に代わる許可（借地非訟）を出した場合でも、地主は借地権を買い取る申し立てが可能です。

地主が申し立てを行った場合は原則、借地人は第三者ではなく地主に借地権を売却します。

希望相手に売却できるわけではありませんので注意してください。

借地権売却では「地主の承諾」が必要｜売却方法と相談先を比較して決めよう

借地権の売却では、原則として地主の承諾が必要です。

借地権が譲渡されると土地の利用者が変わるため、地主の権利や契約条件に影響する可能性があるためです。

また承諾を得ずに売却すると契約違反となり、契約解除などのリスクが生じる可能性があるため注意してください。

万が一、地主の承諾が得られない場合でも売却の方法はあります。

どの売却方法を選ぶかは、価格か売却スピードのどちらを優先するのかによって変わります。

判断に迷う場合は、借地権取引に強い不動産会社に出会える一括査定を利用しましょう。

借地権の相場を把握し、地主との交渉や売却条件の判断を有利に進めるためにお役立てください。