抵当権付き不動産は売却可能？状況別の売却方法と流れ・注意点を解説

抵当権付き不動産は売却できますが、引き渡し前に抹消できるか確認が必要です。

住宅ローンで購入した不動産には金融機関の抵当権が設定されている場合があり、返済が滞ると不動産を売却して貸付金を回収されるおそれがあります。（参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」）

売却代金でローンを完済できない場合は、自己資金で補うか、住宅金融支援機構が案内する手続きに沿って任意売却を検討しましょう。（参考：住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」）

まずは査定額・ローン残債・滞納の有無を確認し通常売却、自己資金補填、任意売却のどれで進めるかを見極めてください。

抵当権付き不動産は売却できる？

抵当権付き不動産は売却できますが、引き渡し前の抹消が条件になります。

住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関が不動産を売却して貸したお金を回収できる権利が抵当権です。（参考：e-Gov法令検索「民法第369条（抵当権の内容）」）

抵当権を残したまま売却は可能ですが、引き渡し前には法務局が案内する抵当権抹消登記を済ませる必要があります。（参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」）

まずは査定額・ローン残債・滞納の有無をそろえ、通常売却で進められるか、自己資金補填や任意売却が必要かを確認しましょう。

抵当権付き不動産は「条件付き」で売却できる

抵当権付き不動産は、引き渡しまでに抵当権を抹消できれば売却が可能です。

売却自体は禁止されていませんが、買主が競売リスクを負うため、実際の売買では抵当権抹消を前提に進みます。

売却代金でローンを完済できない場合は、自己資金補填か任意売却を検討し、滞納が続く場合には担保不動産競売に進むリスクがあるでしょう。（参考：裁判所「担保不動産競売」）

滞納がある場合は売却活動の前に借入先へ連絡し、通常売却や任意売却の余地があるうちに対応を進めてください。

抵当権とは？根抵当権との違い

抵当権とは住宅ローンなど特定の借入、根抵当権は継続的な借入を担保する権利です。

住宅ローンなど借入内容が決まっている場合に設定され、完済後は金融機関から書類を受け取って抹消登記へ進みます。

根抵当権は事業用融資など複数の債務を担保するため、抹消前に金融機関との事前交渉が必要になる場合があります。

登記事項証明書に「根抵当権」とある場合は売却前に借入先へ抹消条件を聞き、決済前に手続きが止まらないように準備しておきましょう。

抵当権付き不動産をそのまま売却できない理由

抵当権付き不動産をそのまま引き渡しにくい理由は、買主が競売リスクを負うためです。

所有者が変わっても抵当権は残るため、売主の返済が滞ると買主の取得後でも競売に進むリスクがあります。

売却前に登記内容、ローン残債、滞納状況、売却見込み額、名義人を確認し、共有名義なら全員の同意を得る必要があるでしょう。

売却前に必要な書類と確認内容をそろえておくと、金融機関や不動産会社への相談を進めやすいです。

• 登記事項証明書を取得し、抵当権・根抵当権・名義人を読む
• ローン残高証明書や返済予定表で残債を出す
• 査定額とローン残債を比べ、完済できるか計算する
• 滞納がある場合は、売却活動の前に金融機関へ連絡する

抵当権付き不動産の売却方法

抵当権付き不動産の売却方法は、通常売却・任意売却・競売の3つです。

売却代金や自己資金でローンを完済できるなら通常売却、完済や返済継続が難しい場合は金融機関の同意を得て任意売却を検討します。

それぞれ選べる条件や金融機関との関わり方が異なるため、売却前に違いを整理しておきましょう。

滞納を放置すると裁判所の手続きにより、担保不動産競売として売却されるおそれがあります。（参考：裁判所「担保不動産競売」）

まずは査定額・ローン残債・滞納の有無をそろえ、完済できるか、金融機関へ相談すべきかを切り分けましょう。

通常売却｜売却代金でローンを完済する方法

通常売却は、売却代金または自己資金でローンを完済できる場合に選ぶ方法です。

抵当権付き不動産でも引き渡しまでにローンを完済して、抵当権を抹消できれば通常売却の手続きを行えます。（参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」）

ローン残債より査定額が高い場合は、売却価格や引き渡し時期を買主と調整しながら売却が可能です。

通常売却前にローン残高証明書や返済予定表で残債を確認し、査定額で足りない場合は自己資金で補えるかを把握しておきましょう。

任意売却｜オーバーローン時に債権者の同意を得て売却する

任意売却は売却代金で、ローンを完済できない場合に金融機関の同意を得て売却する方法です。

オーバーローンで返済継続が難しい場合は、住宅金融支援機構が案内する手続きに沿って任意売却を検討しましょう。（参考：住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」）

任意売却では残債の返済方法を相談できますが、金融機関の同意や競売までの期限に左右されやすいです。

任意売却を考える場合は、滞納状況・残債・査定額をそろえ、借入先や対応できる不動産会社へ条件確認を行いましょう。

競売｜滞納が続き、裁判所を通じて強制的に売却する

競売は住宅ローンの滞納が続き、裁判所手続きで不動産が売却される方法です。

裁判所では担保不動産競売について、抵当権などを実行して不動産を売却し、債権を回収する手続きと説明されています。（参考：裁判所「担保不動産競売」）

競売は裁判所手続きで進むため、売主が価格や時期を調整しにくく、公告により物件情報が公開されたり、市場価格を下回る売却で残債が残ったりする場合があるでしょう。

具体的な競売の流れは、後述の「期限内に売却できないと競売へ移行する」で詳しく紹介します。

【状況別】抵当権付き不動産のおすすめ売却方法

抵当権付き不動産の売却方法は、査定額・ローン残債・自己資金・滞納の有無で変わります。

査定額がローン残債を上回る場合は通常売却、売却代金だけで完済できない場合は自己資金補填や任意売却を選択しましょう。

滞納がある場合は競売前に金融機関へ相談し、通常売却や任意売却で対応できるか確認してください。（参考：裁判所「担保不動産競売」）

ローン残高証明書や返済予定表で残債を出し、滞納があれば借入先へ期限や対応方法を聞いておきましょう。

【アンダーローン】通常売却がおすすめ

アンダーローンは売却代金でローンを完済し、決済日に抵当権抹消登記と所有権移転登記を進められます。

通常売却は一般的な不動産売買と同じ流れで進められ、ローン完済の見込みがある人に向いている方法です。

1. 査定・仲介依頼
   不動産会社に査定を依頼し、査定額とローン残債を比べる
2. 売却活動
   希望価格や引き渡し時期を決め、買主を探す
3. ローン完済・抵当権抹消
   決済日に売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する
4. 残額の確認
   ローン完済後に残る金額を、住み替え費用や生活資金に回す

【オーバーローン】任意売却を検討

オーバーローンなら自己資金で不足分を補えるかを確認し、難しい場合は金融機関の同意を得て任意売却を検討しましょう。

任意売却の手続きに入る前には申出書の提出や物件調査・価格査定を経て、抵当権抹消に応じられるか審査が行われます。（参考：住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」）

任意売却は金融機関の同意や期限が関わるため、滞納状況・残債・査定額を早めにそろえるのがポイントです。

住み替えローンは現在の残債と新居購入資金をまとめて借りるため、返済負担や審査条件を事前に確認します。

• 不足額を自己資金で補えるか計算する
• 任意売却は金融機関の同意が必要だと把握する
• 住み替えローンは返済負担と審査条件を見る

【自己資金に余裕がある】先に完済してから売却

自己資金に余裕がある場合は、住宅ローン完済後に抵当権を抹消して売却する方法もあります。

先に完済して抵当権を抹消できれば売却時の手続きが止まりにくくなりますが、手元資金が減る点には注意してください。

法務局では住宅ローンを完済してから必要書類を受け取った場合、抵当権抹消登記を申請する流れを案内しています。（参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」）

手順を確認したら、先に完済するメリットと注意点も整理しておくと判断しやすいです。

先に完済するか迷う場合は完済後の生活資金、売却までの維持費、売却価格を確認し、通常売却で同時抹消できるかも不動産会社へ相談しましょう。

抵当権付き不動産が売れなかったらどうなる？

抵当権付き不動産が売れず住宅ローンの滞納が続くと、競売へ進む場合があります。

返済遅延を放置すると、督促から期限の利益喪失、代位弁済、競売申立てへ進み、残債の一括返済を求められる場合もあるでしょう。

金融庁は住宅ローン返済に不安がある場合は金融機関への相談を案内し、裁判所は担保不動産競売を不動産売却により債権を回収する手続きと説明しています。（参考：金融庁「住宅ローンの返済、どうしよう？返済に不安を感じたら、金融機関に相談しましょう。」、裁判所「担保不動産競売」）

売却が難しい場合は、査定額・ローン残債・滞納状況・通知期限をそろえ、通常売却・任意売却・不動産買取のどれで進めるかを検討しましょう。

期限内に売却できないと「競売」へ移行する

住宅ローンの滞納が続くと、期限内に売却できないまま競売へ進む場合があります。

裁判所は競売の申立てから売却準備までの流れを案内しており、手続きが進むほど任意売却に使える時間は限られるでしょう。（参考：裁判所「担保不動産競売」）

1. 返済遅延・督促
   住宅ローンの返済が遅れると、金融機関から督促や返済相談の連絡が入る
2. 期限の利益喪失
   滞納が続くと分割返済の権利を失い、残債の一括返済を求められる場合がある
3. 競売申立て・開始決定
   返済の見通しが立たない場合、債権者が裁判所へ競売を申し立て、競売開始決定へ進む
4. 現況調査・売却準備
   裁判所の手続きにより、物件調査や評価を経て売却準備が進む
5. 期間入札・売却
   入札によって買受人が決まり、売却手続きが進む

競売開始決定通知や現況調査の連絡が来た場合は、任意売却に使える時間が限られるため、借入先や対応できる不動産会社へ早めに相談しましょう。

競売を防ぐには「不動産買取」がおすすめ

売却に使える時間が少ない場合は、不動産買取も選択肢になります。

不動産買取は不動産会社に直接売却する方法で早く現金化できるため、競売の期日が迫っている場合に検討できる方法です。

一方で買取価格は仲介売却より低くなりやすいため、ローン残債と比べて売却スピードを優先するか確認しましょう。

• 市場で売却活動をしても買主が見つからない
• 競売の期日が迫っている
• 任意売却を進める時間が限られている

競売が取り消されても借金は残る

競売が取り消されても、住宅ローンの残債は自動で消えません。

競売で売却できない場合や完済できない場合も債務は残り、返済遅れに応じて遅延損害金が加わる場合があります。

また残債の返済を放置すると給与や預金口座を差し押さえられる場合もあるでしょう。

• 競売が取り消されても住宅ローン債務は残る
• 滞納が続くと遅延損害金が加わる場合がある
• 返済が難しい場合は、分割返済や債務整理を相談する

競売後も残債や返済方法を確認して支払いの見通しが立たない場合は、借入先や法律の専門家へ早めに相談してください。

不動産売却時の抵当権抹消にかかる費用

抵当権抹消では登録免許税、司法書士報酬、証明書発行費などの費用がかかります。

抵当権抹消登記の登録免許税は土地・建物それぞれ1個につき1,000円、20個以上は一律20,000円です。（参考：登記・供託オンライン申請システム「抵当権抹消登記」）

抵当権抹消費用に加え、売却時は仲介手数料、印紙税、譲渡所得税などの諸費用も把握しておきましょう。

登録免許税

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

抵当権抹消では土地1筆・建物1棟をそれぞれ1個と数えるため、戸建てなら登録免許税は2,000円が目安となるでしょう。

敷地権付きマンションは建物分に加えて敷地分の登録免許税もかかります。（参考：登記・供託オンライン申請システム「抵当権抹消登記」）

マンションは敷地権が複数に分かれる場合があるため、登記事項証明書で件数を見て登録免許税の概算を出しましょう。

司法書士への報酬

司法書士報酬は、1万円〜2万円程度を見込んでおきましょう。

抵当権抹消登記は自分でも申請できますが、司法書士へ依頼するケースが一般的です。

司法書士報酬は依頼先や手続き内容で変わり、住所変更登記や氏名変更登記が必要な場合は追加費用がかかることもあります。

司法書士へ依頼する場合は報酬や実費の内訳を見積もりで確認し、決済日が近いときは不動産会社や金融機関と連携できる司法書士へ依頼しましょう。

証明書の発行手数料など

抵当権抹消では、登記事項証明書の発行手数料や郵送費などの実費もかかります。

売却前は登録免許税、司法書士報酬、証明書発行費、郵送費に加え、仲介手数料、印紙税、譲渡所得税も含めて手元に残る金額を確認しましょう。

抵当権付き不動産を売却する際の注意点

抵当権付き不動産の売却前に、抵当権抹消、金融機関への連絡、税金、売却スケジュールを確認しましょう。

決済日にローン完済、抵当権抹消登記、所有権移転登記を進めるため、書類準備や金融機関の手続きが遅れると間に合わない場合があります。

ローン残高証明書や返済予定表で残債を出し、査定額で完済が難しい場合や滞納がある場合は、売却活動前に金融機関へ相談しましょう。

抵当権抹消には登記手続きが必要

住宅ローンを完済しても抵当権は自動で消えないため、法務局が案内する添付情報をそろえて抵当権抹消登記を申請しましょう。（参考：法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」）

売却時は決済日にローン完済、抵当権抹消登記、所有権移転登記を進めるため、金融機関から受け取る書類が不足すると手続きが止まる場合があります。

• ローン完済を証明する書類を金融機関から受け取る
• 抵当権抹消に必要な登記原因証明情報を確認する
• 司法書士へ依頼する場合は委任状の有無を見る

必要書類を確認したら、売却スケジュールに合わせて誰がいつ準備するかを把握します。

金融機関への事前相談が必須

売却を考え始めたら金融機関へ早めに連絡し、売却予定、完済予定日、ローン残債、抵当権抹消書類の準備期間を確認しましょう。

金融庁は住宅ローン返済に不安がある場合は金融機関への相談を案内しており、早めに相談すれば返済条件や売却方法を見直せます。（参考：金融庁「住宅ローンの返済、どうしよう？返済に不安を感じたら、金融機関に相談しましょう。」）

金融機関へ連絡する前には売却予定時期、査定額、残債の概算をそろえ、完済が難しい場合は任意売却の相談可否も聞いておきましょう。

抵当権付き不動産でも税金がかかる

抵当権の有無にかかわらず、不動産売却で利益が出ると譲渡所得税がかかる場合があります。

国税庁は土地や建物を売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかにより、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれると案内しているためです。（参考：国税庁「長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分」）

税額は売却額から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得をもとに計算し、居住用財産は条件に合えば特例を使える場合があります。

税金は取得費、所有期間、居住用かどうかで変わるため、売買契約書や取得費が分かる書類、リフォーム費用の領収書をそろえて税務署や税理士へ確認しましょう。

売却スケジュールに余裕を持つ必要がある

抵当権付き不動産の売却は、査定から決済日までを逆算して進めます。

ローン残債の確認、完済連絡、抵当権抹消書類の準備に加え、住み替えローンや名義変更が関わると時間がかかる場合があるためです。

• ローン残高の確認に時間がかかる場合がある
• 複数の金融機関が関わると調整が増える
• 住所変更登記や氏名変更登記が必要になる場合がある

スケジュールを組むときは、査定から決済までの手続きごとに確認先を分けておくと進めやすくなります。

決済日直前に書類不足が分かると手続きが遅れるため、売却活動を始める段階で金融機関と司法書士へ必要書類と準備期間を確認しておきましょう。

任意売却はすべてのケースで利用できるわけではない

任意売却は、金融機関の同意が得られた場合に進められる方法です。

金融機関の同意や競売手続きの進行状況で可否が変わり、住宅金融支援機構では売出価格の確認から抵当権抹消応諾の審査、売買契約、代金決済までの流れを案内しています。（参考：住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」）

任意売却を検討する場合は、滞納状況、残債、査定額、競売手続きの進行状況を金融機関へ伝え、滞納初期に相談しておきましょう。

任意売却は信用情報に影響する可能性がある

任意売却そのものではなく、ローンの滞納が信用情報に影響する場合があります。

長期滞納は信用情報に影響する場合があるため、滞納前に通常売却で完済できるか確認しましょう。

信用情報への影響は滞納状況や金融機関の対応で変わるため、必要に応じて借入先の金融機関に売却方法と今後の返済計画を相談してください。

競売になると市場価格よりも売却価格が下がる

競売では、通常売却より売却価格を調整しにくいです。

裁判所手続きで進む競売は、売却価格や引き渡し時期を調整しにくく物件情報が公告されます。

競売を避けたい場合は督促や期限の通知を放置せず金融機関へ状況を伝え、通常売却や任意売却で進められるか早めに相談しましょう。

抵当権付き不動産を売却する具体的な流れ

抵当権付き不動産は査定額とローン残債を比べ、金融機関と調整しながら売却を進めましょう。

売却活動前にローン残債と売却見込み額を比べ、完済できる場合は通常売却、難しい場合は自己資金補填や任意売却を検討します。

ローン残高証明書や返済予定表で残債を出し、査定額で完済できない場合は金融機関へ任意売却の可否を相談しましょう。

【Step1】一括査定サイトで市場価格を把握する

最初に一括査定サイトで複数社の査定額を比べ、現在の市場価格を把握します。

査定額は売却保証額ではないため、根拠や売却期間もあわせて聞いておきましょう。

市場価格を把握後、ローン残債や登記内容も確認して通常売却で進められるかを確認します。

一括査定サイトを使う場合は、査定額の根拠や売却期間も聞き、オーバーローンの可能性があれば査定後に金融機関へ相談してください。

【Step2】金融機関に売却の相談を行う

査定額とローン残債を比べたら、金融機関へ売却予定と完済手続きの流れを確認します。

金融機関には完済予定額、完済予定日、抵当権抹消書類の準備期間を確認し、完済できない場合は任意売却の可否も聞いておきましょう。

金融庁では住宅ローン返済に不安がある場合の相談を案内しており、早めに相談すれば返済条件や売却方法を見直せます。（参考：金融庁「住宅ローンの返済、どうしよう？返済に不安を感じたら、金融機関に相談しましょう。」）

• ローン残債と完済予定額を確認する
• 抵当権抹消書類の準備期間を聞く
• 繰上返済手数料の有無を確認する
• 完済できない場合は任意売却の可否を相談する

決済日が近づいてからの連絡では書類準備が間に合わない場合があるため、売却活動を始める段階で金融機関と不動産会社へスケジュールを共有しましょう。

【Step3】売却活動と買主の決定

売却活動では、売却価格でローンを完済できるかを確認しながら買主を決めましょう。

オーバーローンの場合は、買主が見つかっても金融機関の同意が必要なため、売却価格や返済計画を並行して伝えます。

売却価格を下げる場合は買主を決める前に残債との差額を再計算し、不動産会社と金融機関へ共有しましょう。

【Step4】売買契約の締結

買主が決まったら、ローン完済と抵当権抹消を決済日までに進められるか確認してから売買契約へ進みましょう。

売買契約では引き渡し日、決済日、抵当権抹消の準備状況を把握します。

任意売却の場合は、契約前に売却価格や残債の返済方法について金融機関の同意を得られるかも確認しましょう。

【Step5】決済・ローン完済・抵当権抹消を同時に行う

決済当日は買主からの売買代金でローンを完済し、司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を進めます。（参考：法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」）

1. 売却代金の受領
   買主が売主の指定口座へ売買代金を支払う
2. ローンの一括完済
   売却代金を使い、売主が金融機関へ残債を返済する
3. 抹消書類の確認
   金融機関が抵当権抹消に必要な書類を出す
4. 登記申請
   司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を申請する

抵当権付き不動産の売却におすすめの一括査定

抵当権付き不動産を売却する前に、一括査定を利用して通常売却で進められるか確認しましょう。

査定額がローン残債を下回る場合は、売却代金だけで完済できない可能性があります。

金融庁は住宅ローン返済に不安がある場合は金融機関への相談を案内しており、完済が難しいと分かったら借入先へ早めに相談しましょう。（参考：金融庁「住宅ローンの返済、どうしよう？返済に不安を感じたら、金融機関に相談しましょう。」）

1社だけの査定では市場価格を見極めにくいため、複数社の査定額や対応を比べるのが大切です。

申し込み後は複数社から連絡が来る場合があるため、対応時間を決めたうえで査定額とローン残債を比べましょう。

すまいValue（すまいバリュー）

すまいValueは、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネットの業界大手6社に一括で査定依頼できる唯一のサービスです。累計査定依頼数は20万件以上にのぼり、売却実績・信頼性ともに業界トップクラスです。（参考：すまいValue公式サイト）

HOME4U（ホームフォーユー）

HOME4Uは2001年に開始した日本初の不動産一括査定サービスです。NTTデータグループ会社が運営しており、厳選した2,500社の優良不動産会社の中から物件の特徴に合った会社を紹介してくれます。依頼した会社以外からの連絡は一切ないため、不要な営業を受ける心配もありません。（参考：HOME4U公式サイト）

LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）

LIFULL HOME’Sは全国4,000社以上の不動産会社と提携する国内最大級の不動産情報サービスです。最大10社への一括査定が可能で、大手だけでなく地域密着型の中小企業も含めた幅広いネットワークから、物件に合った会社を見つけられます。地方の物件や特殊な物件でも対応できる会社が見つかりやすい点が特徴です。

抵当権付き不動産を相続した時の対処法

抵当権付き不動産を相続したら、団信の加入有無、ローン残債、不動産の査定額を順番に確認します。

団体信用生命保険でローンが完済されても抵当権抹消登記は別途必要で、ローンが残る場合は資産価値と負債を比べて相続・売却・相続放棄のどれを選ぶか検討してください。

相続税評価額と実際の売却価格は異なるため、売却を考える場合は相続税と不動産会社の査定額をあわせて確認しましょう。

団体信用生命保険の加入有無を確認する

抵当権付き不動産を相続したら、最初に団信の加入有無を金融機関へ確認します。

団信に加入していれば、被相続人の死亡により保険金で住宅ローンが完済される場合があるため、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取れるでしょう。

団信に加入している場合は、金融機関へ死亡を連絡し、保険金請求から抵当権抹消までの流れを確認します。

金融機関へ連絡する前に、確認先と必要書類を整理しておくと手続きが進めやすいです。

• 確認先は借入先の金融機関
• 死亡診断書、戸籍関係書類、団信に関する書類を確認する

団信でローンが完済されても、不動産の名義変更や抵当権抹消登記は別の手続きのため、売却する場合は金融機関と司法書士へ必要書類を聞きましょう。

相続した不動産の抵当権を抹消する

ローン完済後も、抵当権は登記手続きをしないと登記簿上に残ります。

法務局では抵当権抹消登記に必要な添付情報として、登記原因証明情報、委任状、登記識別情報または登記済証を案内しており、申請前に確認が必要です。（参考：法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」）

• 登記原因証明情報を金融機関から受け取る
• 委任状の有無を確認する
• 登記識別情報または登記済証を確認する

相続登記と抵当権抹消登記の順番は状況によって変わるため、売却予定がある場合は司法書士へ相談し、費用は「不動産売却時の抵当権抹消にかかる費用」も参考にしてください。

抵当権付き不動産も相続税の対象になる

抵当権付き不動産でも、相続税の計算では財産として評価されます。

国税庁は、相続税や贈与税の計算では土地を路線価方式または倍率方式、家屋を固定資産税評価額で評価し、被相続人が残した借入金などの債務は遺産総額から差し引けると案内しています。（参考：国税庁「No.4602 土地家屋の評価」、国税庁「No.4126 相続財産から控除できる債務」）

相続税評価額と売却価格は異なるため、相続税の有無は税理士や税務署へ、売却価格は不動産会社へ確認しましょう。

オーバーローンなら相続放棄を検討すべき

不動産の査定額よりローン残債が多い場合は、相続放棄も含めて早めに専門家へ相談します。

オーバーローンの不動産を相続すると売却後もローンが残る場合があるため、単純承認・限定承認・相続放棄のどれが合うか検討しましょう。（参考：裁判所「相続の放棄の申述」）

抵当権付き不動産の売却に関するQ＆A

抵当権付き不動産の売却では、査定額、ローン残高、金融機関への確認が進め方を分けます。

売却手続きは抵当権が付いていても進められますが、引き渡しまでに抹消できるかを先に見ておく必要があるでしょう。

売却前に迷いやすい内容を、確認する順番に沿ってまとめました。

抵当権付き不動産はそのまま売却できる？

抵当権付き不動産は法律上売却できますが、実際の売買では引き渡しまでに抵当権を抹消するのが基本です。

買主が前所有者のローン返済トラブルに巻き込まれるおそれがあるためです。

売却を考え始めたら、査定額とローン残高を比べ、売却代金で完済できるかを確認しましょう。

抵当権は売主の判断だけで外せる？

抵当権は売主の判断だけでは外せず、住宅ローン完済後に金融機関から必要書類を受け取って行います。

法務局によると、抵当権抹消登記では登記原因証明情報、委任状、登記識別情報または登記済証などが必要です。（参考：法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」）

売却前にローン残高証明書や返済予定表を用意し、不動産会社にも残債額を伝えておきましょう。

抵当権抹消にはどれくらい時間がかかる？

抵当権抹消は、金融機関の書類準備や事前連絡や法務局の処理に時間がかかる場合があります。

登記申請は司法書士が対応するケースも多いため、余裕を持って準備しましょう。

書類不足で決済や引き渡しが止まらないよう、売買契約前に金融機関と司法書士へ締切日を確認しましょう。

売却後にローンが残った場合はどうなる？

売却後もローンが残る場合は返済義務も残るため、自己資金で補うか金融機関と返済方法を相談しましょう。

通常売却では引き渡しまでに住宅ローンを完済して抵当権を抹消するため、売却代金で足りない分をどう補うか先に決めましょう。

売却代金で完済できない場合は、自己資金補填、住み替えローン、任意売却のどれで対応するかを金融機関へ相談してください。

抵当権付き不動産でも一括査定は利用できる？

抵当権付き不動産でも、一括査定は利用できます。

立地、築年数、建物状態などから査定額を確認し、ローン残高と比べて通常売却か任意売却かを検討しましょう。

査定額がローン残高を下回る場合は不足分の準備が必要で、補えないときは任意売却も選択肢に入ります。

一括査定では備考欄にローン残高や売却希望時期を書いておくと、抵当権抹消も含めた進め方を相談しやすいでしょう。

抵当権付き不動産を売る前に金融機関へ相談すべきですか？

売却前に、金融機関へローン残高と完済手続きの流れを確認しましょう。

抵当権抹消には住宅ローンの完済と金融機関発行の書類が必要で、決済日に書類がそろわないと手続きが止まるおそれがあります。

法務局では抵当権抹消登記に必要な書類は一般的に金融機関から送付されると案内されているため、完済予定日や繰上返済手数料、書類の受け取り方法を早めに確認しましょう。（参考：法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」）

オーバーローンでも抵当権付き不動産は売れますか？

オーバーローンでも売却できる場合はありますが、不足分を補えるかが通常売却との分かれ目です。

売却見込み額よりローン残高が多いオーバーローンでは、不足分を自己資金で補えるか先に確認しましょう。

滞納状況や売却期限で対応は変わるため、自己資金で補えない場合は金融機関と不動産会社へ早めに相談してください。

任意売却と競売は何が違いますか？

任意売却は金融機関の同意を得て売る方法で、競売は裁判所の手続きで売られる方法です。

所有者が不動産会社と買主を探す方法の任意売却では、金融機関の承諾が必要になります。

競売は売却価格や引っ越し時期を調整しにくくなるため、返済が厳しいと感じたら早めに金融機関へ相談しましょう。

抵当権抹消費用は誰が払いますか？

抵当権抹消費用は、売主が負担するのが一般的です。

抵当権は売主側の住宅ローンに関する権利のため、引き渡し前に売主が抹消し、登録免許税や司法書士報酬などを負担します。

仲介手数料や引っ越し費用も含めて売却代金から差し引くと、手元に残る金額を把握できるでしょう。

抵当権付き不動産は条件次第で売却できる｜まずは相場とローン残債の確認から

抵当権が設定されていても、条件を満たせば売却は可能です。

買主・金融機関ともに抵当権が抹消された状態での引き渡しを求めるため、売却時にローンを完済して抵当権を抹消できるかどうかが売却成立の鍵になります。

売却を進める第一歩は、現在の物件相場とローン残高を正確に照らし合わせることです。不動産一括査定サービスを活用すれば、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるため、相場を効率よく把握できます。

判断の基準となるのは、感覚ではなく査定価格という客観的な数字です。まずは一括査定で現在の相場を確認することから始めましょう。